Promotion Immobilière

Le metier de promoteur immobilierDans le domaine de l’immobilier, la promotion immobilière est une rubrique importante en raison du statut du professionnel même qui l’exerce. Souvent confondue avec les autres activités de la construction, elle est pourtant connue pour être un métier original. Pour l’exercer, il ne suffit pas d’avoir des connaissances basiques. Encore faut-il que ce métier fasse appel à plusieurs connaissances techniques et pratiques dans le domaine de la construction. En France, les promoteurs immobiliers se partagent le marché pour démarquer la concurrence locale. Aujourd’hui, avec plus d’ampleur que jamais, l’activité nage en plein essor. Pour explorer tous les aspects du métier, nous vous proposons de faire un petit tour d’horizon sur le sujet.

TOUT SAVOIR SUR LA GFA…

Qu’est-ce que la promotion immobilière ?

Si la jurisprudence donne une définition assez large de la promotion immobilière, on peut en déceler quelques conceptions. C’est une profession vouée à la construction de maisons, d’édifices ou d’immeubles. Elle peut être la principale activité d’une société comme elle peut aussi être le métier d’une personne physique. Dans tous les cas, cette activité est régie par un contrat dont la nature peut varier selon la volonté des contractants.
D’après le Code Civil en son article 1831-1, il s’agit d’un mandat donné par un maitre ouvrage au promoteur immobilier. Et dans ce cas de figure, le propriétaire de l’ouvrage est le client pour le compte de qui les travaux vont être réalisés. C’est donc l’engagement entre deux égaux ou deux personnes morales dans le but de construire un immeuble bien défini.
Le mandataire, lié par ce contrat doit garantir l’exécution des travaux et se trouve ainsi assujetti aux dispositions de l’article 1792 du Code civil et suivant, tel un locateur d’ouvrage. Par ailleurs, si un mandat spécial est convenu entre le promoteur immobilier et le propriétaire d’ouvrage, celui-ci se trouve engagé au même titre que l’autre ( en matière d’emprunt ou tout autre acte de disposition)
Dans la pratique, l’activité du promoteur immobilier s’aligne autour de la vente d’espaces construits ou à construire. Acteur incontournable dans le domaine de l’immobilier, C’est aussi un expert foncier, car les parties prenantes doivent avoir inexorablement recours à ses services pour acheter un bien immeuble.

LES ASSURANCE D’UNE PROMOTION IMMOBILIERE

Le statut juridique de la promotion immobilière

Si vous désirez effectuer de la promotion immobilière, il faut être en mesure de connaitre le marché local de l’immobilier, mais plus important encore : cerner les bases légales de l’activité.
Aucun diplôme n’est requis pour être promoteur immobilier, il faut cependant vous inscrire à des formations spécialisées en professions immobilières (DEUST), ou du moins détenir un master de l’immobilier et de la construction. Vous trouverez des bonnes écoles à Marseille ou encore à Toulouse. Le métier se heurte néanmoins à quelques incompatibilités. Les textes généraux interdisent aux promoteurs immobiliers de cumuler leurs activités avec la fonction publique et la profession libérale.
Pour exercer légalement le métier, vous ou votre société de promotion immobilière doit être inscrit(e) dans un registre spécial appelé le registre du commerce et des sociétés.
Il ne faut pas non plus oublier les différents contrats qui lient le professionnel à leurs clients et qui sont aussi les bases légales du métier: le contrat de promotion immobilière (tel que cité précédemment), le contrat de construction, le contrat de vente pour un édifice achevé. En tant que promoteur, vous devez faire attention aux normes en vigueur concernant les sols et les architectures. Pour commencer à exploiter un terrain, il faut obtenir en amont les autorisations délivrées par les autorités communales.
En vertu des conventions qu’il passe avec le maître d’ouvrage, il est tenu d’une obligation de résultat, sous lequel il engage d’office sa responsabilité. De cet impératif découlent :
– La bonne exécution de la construction
– Le respect des délais convenus
– La garantie contre les vices de la construction
Il n’est pas rare d’entendre parler de cautionnement dans le secteur de la promotion immobilière. Elle constitue un bouclier pour le maître d’ouvrage en cas de défaillance du locateur d’ouvrage.

Le fonctionnement de la promotion immobilière

Il se peut que le promoteur soit lui-même maitre d’ouvrage, engage ses propres fonds, conduit et dirige les travaux pour le compte des acheteurs, mais à ses risques et périls. Il peut également être prestataire sous la tutelle d’un propriétaire de chantier. Pour investir dans cette activité, vous devez effectuer des acquisitions foncières, car ce métier implique une recherche permanente d’espaces constructibles ou d’immeuble à vendre. Ainsi, si vous incluez la construction dans vos activités, vous serez amené à faire des investissements assez importants.
Une bonne gestion consiste à faire des suivis réguliers. Il faut que les travaux se déroulent comme prévu et que les lots soient vendus convenablement. Les charges doivent être surveillées de près : les frais de personnel, les diverses charges financières, les charges externes. Gardez en vue votre gestion financière et les besoins de capitaux, car ils sont importants pour le financement du foncier.
Force est de constater que le résultat que vous obtiendrez par l’exercice du métier sera en fonction de votre capacité à adapter votre niveau de marge aux situations qui se présentent à vous. C’est pour cela que vous devez mettre en avant tous vos principaux atouts afin d’exceller dans ce métier.
Le montage de la promotion immobilière

LE CONTRAT DE CPI

En tant que promoteur immobilier, vous serez enclin à remplir principalement ces missions :

– La conception

Vous devez imaginer toutes les situations possibles pour utiliser un terrain. N’oubliez pas d’inclure dans vos études sa situation, les sommes que vous allez devoir mobiliser pour le bâtir, mais très important encore : la conjoncture du marché immobilier. Vous devez également inclure dans vos estimations les normes d’urbanisme qu’il faut catégoriquement respecter en matière de construction, la situation juridique du terrain et le mode de financement qui vous sera le plus adéquat. Vous devez donc analyser toutes les hypothèses possibles de l’opération, quitte à calculer le revenu prévisionnel de votre activité.

– L’organisation

Ceci consiste à monter la promotion immobilière en elle-même. Pour cela, vous devez avoir une structure juridique propre : l’exercer en tant que personne physique ou commercialiser vos prestations par l’intermédiaire d’une société que vous aurez créée. Les deux statuts sont conditionnés par l’importance de l’immeuble, la personne à laquelle il sera destiné. Vous serez ensuite amené à conclure les marchés avec les divers sous-traitants de la construction.

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