Garantie Financière d’Achèvement ou GFA Promoteur immobilier
Découvrez la Garantie Financière d’Achèvement des Travaux
La Garantie Financière d’Achèvement : Définition
La garantie financière d’achèvement est un engagement écrit, délivré par un établissement de crédit, une banque ou une compagnie d’assurance qui prend la forme d’un engagement financier de faire ou de payer pour faire face à l’achèvement d’un programme de contruction de logement.
Dans le cadre d’une opération de promotion immobilière, une GFA est donc un acte sous seing privé engageant le garant à faire face aux obligations financières liées à la défaillance financière du promoteur immobilier cautionné.
Mais qu’est ce que l’achèvement ?
Sur le plan purement légal, l’article R 261-24 du Code de la construction et de l’habitation stipule que l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement est réputé achevé lorsque sont achévés les ouvrages et que les éléments d’équipement indispensables à l’utilisation de l’immeuble sont finalisés.
Sur un plan factuel, l’achèvement est consacré une fois les PV de réception signés et la DAACT (Déclaration d’achèvement des travaux) notifiée.
GFA et Garantie Extrinsèque
La garantie financière d’achèvement est devenue un élément incontournable de l’acte de construire. En matière de promotion immobilière, la disparition de la garantie intrinsèque a rendu obligatoire la souscription d’une garantie extrinsèque. Promoteur Immobilier, pour pouvoir finaliser vos transactions avec vos acheteurs devant notaire, vous avez l’obligation de fournir une garantie financière d’achèvement à vos acquéreur selon l’article L261-1 du code de la construction et de l’habitation. Dans l’étude de sa mise en place, ce produit s’articule autour de deux étapes:
- Analyse financière du Promoteur Immobilier (étude de bilan, structure du capital…)
- Analyse technique de l’opération basé sur un audit spécifique (projet de la SCCV…)
La Gfa d’un programme immobilier est un élément de sécurisation
Elle procure à chacun des acquéreurs du programme la certitude que le garant apportera le financement qui permettra l’achèvement de l’immeuble, si le promoteur venait à être défaillant. Même lorsqu’elle n’est pas légalement obligatoire, (ex : secteur hors logement) la garantie extrinsèque est le plus souvent demandée par l’acquéreur au promoteur.(ex : secteur tertiaire, centres commerciaux,…). Cette garantie au profit des acquéreurs, sécurise financièrement et juridiquement l’ensemble des intervenants à l’acte de construire. Cette garantie apporte de la sécurité dans le cadre de la signature d’un contrat de réservation établi conformément au code de la construction et de l’habitation. Elle fait partie des assurances obligatoire d’une promotion immobilière.
A quel moment devez-vous souscrire une GFA ?
Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, la Garantie Financière d’Achèvement doit être souscrite avant la signature des actes de ventes chez un notaire.
Au titre de son devoir de conseil, le notaire de l’opération doit vérifier non-seulement que la GFA a été souscrite et payée au garant mais également que les assurances de chantier (DO/TRC/RCMO/CNR) ont été également souscrites et réglées.
La Garantie financière d'Achèvement et la vente en VEFA
La garantie financière d’achèvement procure à tous les acquéreurs d’un programme immobilier neuf la certitude que le garant ou la caution apportera le financement qui permettra l’achèvement de l’immeuble si le promoteur venait à faire défaut financièrement.
Dans le cadre de la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement dite en VEFA (Article L.261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation) et pour les programmes à usage d’habitation (Immeuble collectif ou groupement de maisons individuelles), la loi fait obligation au promoteur de fournir une garantie financière d’achèvement. Cette garantie d’achèvement donnée par un tiers, le garant, est dite extrinsèque.
Le garant financier prend alors l’engagement contractuel vis-à-vis des acquéreurs de mettre en place les moyens financiers nécessaires à l’achèvement du programme de construction objet du contrat. Il doit intervenir évidemment lorsque le promoteur immobilier est défaillant (cessation de paiement ou liquidation judiciaire du promoteur).
Quand mettre en oeuvre la garantie financière d'achèvement ?
L’ensemble des acteurs des métiers de l’immobilier sont concernés par la GFA : promoteurs, aménageurs, constructeurs…
Tous les segments de la construction peuvent être concernés par ce produit avec en tout premier lieu le logement, mais aussi les résidences de tourisme, les EHPAD, les centres commerciaux, les immeubles tertiaires, les batiments logistiques, les bâtiments industriels, et le secteur de la rénovation…
Même si la GFA n’est pas obligatoire pour les opérations hors logement, ce type de garantie peut s’imposer au promoteur immobilier en fonction des demandes contractuelles de ses partenaires :
- Dans le cas d’opérations Tertiaires (immeubles de bureaux) ou portant sur des surfaces commerciales, acquéreurs et/ou crédit-bailleurs peuvent exiger la souscription d’une GFA.
- Autre exemple : le vendeur du foncier qui si il est payé en logements (par dation par exemple) n’abandonnera son privilège de vendeur que contre l’engagement formel d’un tiers garant sous la forme de la souscription d’un contrat de caution.
Quels sont les étapes de la mise en place d’une GFA ?
La souscription d’une garantie financière d’achèvement suit un processus qui demande précision et minutie. Elle suivra principalement les étapes suivantes :
Etude préliminaire du dossier de Garantie Financière d’Achèvement
Cette phase initiale suppose la communication des éléments du projet (grandes lignes), mode constructif utilisé (collectif ou maison individuelle), données techniques, budget, financement…
L’étude du profil du Promoteur
Le profil du promoteur est un élément déterminant du dossier d’étude de GFA (pour ne pas dire principal) :
- Expérience des dirigeants en promotion immobilière,
- Ancienneté de la société (les créations sont très difficiles à garantir),
- “Track record” des opérations déjà réalisées : valeur des opérations déjà menées, marge réalisée sur chaque opération, taille en nombre de logements…
L’étude financière du projet soumis à GFA
La validation d’une offre de GFA passe également par une analyse financière pointue du projet en lui-même :
- Validation du profil du promoteur et de sa santé financière,
- Validation du prix de revient de l’opération et couverture du coût de construction, niveau de commercialisation seront des paramètres incontournables pour délivrer une garantie financière d’achèvement.
Dans la mise en place de la Garantie Financière d’Achèvement, il conviendra d’anticiper la mise en place d’une convention de contrôle des flux de l’opération avec le garant délivrant la garantie.
A noter : Nos partenaires délivrent un pack complet Assurance de chantier (TRC/DO) et GFA.
Ce que la GFA ne couvre pas
La garantie financière d’achèvement d’un programme vendu en VEFA couvre la défaillance financière du promoteur immobilier.
Elle ne couvre pas les garanties soumises à l’article 1792 du code civil (Dommage ouvrage). La GFA ne peut en aucun cas couvrir les malfaçons et impropriétés à destination touchant l’ouvrage de construction.
La Garantie Financière d’achèvement s’applique aussi opérations de VRD
Elle peut concerner par exemple la garantie d’achèvement des VRD (Voirie, Réseaux et divers) permet au lotisseur de procéder à la vente des lots avant l’exécution des travaux. La garantie d’achèvement des VRD (Voirie, Réseaux et Divers) permet au lotisseur de procéder à la vente ou à la location des lots avant l’exécution de tout ou partie des travaux. La GFA VRD est une garantie liée à l’achèvement des travaux, mais uniquement dans le cadre d’opération d’aménagement foncier. Elle porte sur les travaux d’aménagement et de viabilisation de parcelles foncières. Cette garantie permet au lotisseur de passer des actes de vente ou de location avant l’achèvement des opérations de viabilisation des surfaces foncières objets du contrat.
GFA et Garantie de bonne fin des Contrats de Promotion Immobilière CPI
Elle garantit au maître d’ouvrage la bonne exécution de la mission du promoteur. Le cabinet Vallois peut également vous accompagner dans la mise en place d’une GFA dans un Contrat de Promotion Immobilière.
Contactez-nous également pour une Garantie Financière d’Achèvement
Contactez nos experts pour en savoir plus et découvrir toutes nos possibilités en matière de garantie financière extrinsèque d’achèvement. Pour Débuter l’analyse de votre garantie, nous avons simplement besoin de votre dernier bilan et votre liasse fiscale. Vous pouvez également nous contacter pour une GFA d’immeubles de bureaux. A noter, notre offre est destinée aux sociétés dont la profession habituelle est la promotion immobilière. Contactez nous du lundi au vendredi et de 9h à 17h30 pour en savoir davantage :
Garantie Financière d’Achèvement Vallois Tel 0145262929
GFA Intrinsèque et GFA Extrinsèque
Depuis le 1er janvier 2015, la GFA intrinsèque n’est plus autorisée : une garantie financière apportée par un tiers (banque, assureur, institution financière…) est exigée pour prendre la relève d’un promoteur immobilier en état de défaillance financière, afin de fournir les fonds nécessaires à l’achèvement des travaux de construction d’un projet immobilier. L’ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013 précise que cette disposition « s’applique aux opérations pour lesquelles la demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2015 ». La GFA est un contrat à prime unique. Il est valable jusqu’à la date de livraison prévisionnelle, à régler à la mise en place de la garantie de cautionnement.
Quels sont les points importants pour la négociation d’une GFA ?
Dans le cadre de l’étude votre future GFA, plusieurs points seront à étudier précisément pour négocier dans les meilleures conditions votre garantie financière d’achèvement :
- Quelle est votre expérience de la promotion immobilière ?
- Comment financez-vous votre opération ? (recours à une ligne de crédit bancaire ou opération sur fonds propres ? )
- Quel est votre niveau d’apport en fonds propres ?
- Utilisez-vous un recours au financement participatif ? (Crowdfunding)
- Avez-vous la possibilité d’assumer une caution personnelle solidaire sur vos opérations ? (une fiche patrimoniale vous sera très souvent demandée)
- Etes-vous coutumier d’un système de contrôle des flux ?
- Quel est le “timing” de votre opération ? Un délai d’un mois pour la mise en place d’une GFA est souvent nécessaire.
Important : A noter, la GFA n’est pas adaptée à la garantie d’un contrat de CCMI.
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