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L’Assurance Dommage Ouvrage des Promoteurs Immobiliers

Assurance dommage ouvrage En vertu de l’article L.242-1 du Code des assurances, la souscription d’assurance dommage ouvrage est obligatoire pour tous ceux souhaitant faire construire ou réaliser des travaux d’ouvrage par une entreprise. Ce type d’assurance, normalement souscrite par le maître d’ouvrage, a pour objet de couvrir le remboursement des frais liés à la réparation de sinistres importants susceptibles de survenir dans une période de dix ans suivant l’achèvement de la construction. La garantie dommage ouvrage commence alors à courir après l’achèvement d’une construction neuve ou encore à la fin des travaux d’extension ou de gros œuvre entrepris sur une construction existante. 1. En quoi consiste cette assurance ? En cas de survenance de sinistre, l’assurance dommage ouvrage permet le remboursement immédiat ou l’exécution rapide de toutes les réparations faisant l’objet de la garantie décennale sans attendre l’intervention d’une décision de justice. En effet, tout constructeur (qu’il s’agisse d’un entrepreneur, d’un maître d’œuvre, d’un architecte, ou de toute autre personne physique liée au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage) est tenu d’une responsabilité civile décennale. Ainsi, pendant une durée de 10 ans après réception de l’ouvrage, le constructeur est responsable envers son donneur d’ordre pour tous les dommages, même résultants d’un vice de sol, susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage et le rendant impropre à sa destination. Il appartiendra ensuite à l’assureur du maître d’ouvrage d’exercer une action en recours contre le constructeur responsable et son assureur. La souscription d’une assurance RC décennale est obligatoire pour tout constructeur et doit s’effectuer avant l’ouverture du chantier. Le donneur d’ordre (maître d’ouvrage) quant à lui est tenu de contracter une assurance dommage ouvrage pour la couverture des sinistres faisant l’objet de la garantie décennale. • Quand est-ce que sa souscription est obligatoire ? Le maître d’ouvrage est obligatoirement tenu de souscrire une assurance dommage ouvrage lorsque l’envergure des travaux à engager tend à gagner de l’importance. Tel est notamment le cas pour la construction d’une maison neuve ou encore en cas de travaux engagés et touchant le gros œuvre d’une habitation ou encore les réalisations BTP susceptibles d’en affecter la solidité (planchers, plafonds, murs porteurs, charpente…) • Qui est concerné ? L’assurance de dommages d’ouvrage concerne différents types de maîtres d’œuvre. Il peut s’agir d’un promoteur immobilier ou d’un vendeur quand la souscription s’opère au profit des propriétaires successifs. La souscription peut être aussi effectuée par les constructeurs d’une maison individuelle dans le cadre d’un contrat de construction signé avec un maître d’ouvrage. Tout particulier maître d’ouvrage peut également le faire lorsqu’ils traitent avec le constructeur (auto-entrepreneur de bâtiment, architecte…) sans intermédiaire. • Qu’en est-il de la prime ? Le montant de prime à verser dans le cadre de la souscription de contrat d’assurance est généralement compris entre 7 et 8 % de la totalité du montant des travaux. Il est toutefois possible de réduire le taux à près de 2,5 % en cas d’appel à l’intervention de l’assureur du constructeur. Il est important de mentionner dans ce cas précis que les compagnies d’assurances imposent souvent le versement d’une prime minimale. • Que faire en cas de vente d’un bien ? L’assurance dommage ouvrage se diffère des autres types d’assurances sur le fait que l’étendue de la garantie vise à couvrir les risques de dommages liés à l’immeuble en question. En cas de transfert de propriété par aliénation du bien immobilier à un nouvel acquéreur pendant les dix années après achèvement de l’ouvrage, le bénéfice de l’assurance dommage ouvrage sera ainsi transmis automatiquement à ce dernier. Pour ce faire, il appartiendra au notaire chargé de l’authentification de la vente d’immeuble de mentionner dans cet acte l’existence ou l’absence d’une garantie de dommages ouvrage. Sa responsabilité peut être encourue d’ailleurs au cas où, par erreur ou par négligence, il aurait omis d’y mentionner une information aussi importante alors qu’il était de son devoir de le faire. 2. Les dommages couverts Cette assurance vise à couvrir les vices et malfaçons compromettant la solidité de l’ouvrage et le rendant particulièrement impropres à l’usage. La garantie permet ainsi de prendre en charge les travaux de réparation de tous types de désordres menaçant la solidité de l’immeuble, le rendant pratiquement inhabitable ou empêchant son utilisation normale. L’assurance dommage ouvrage permet ainsi de couvrir les dommages résultant de fissures importantes de murs, d’effondrement ou d’affaissement de plancher, d’infiltrations d’eau par une fissure de la façade ou par toiture, ou également de défauts d’isolation thermique des murs. Sont aussi couverts par cette assurance tous types de dommages affectant la solidité des éléments d’équipements indissociables de l’ouvrage. Tel en est notamment le cas pour les biens d’équipements dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut être opéré sans altération ou extraction d’une partie fondamentale de l’ouvrage et lui servant notamment de support. Peut être assimilée à un bien d’équipement indissociable à un immeuble une canalisation encastrée dans un mur. À noter en revanche que la garantie ne couvre pas les risques dont la cause serait liée au vieillissement de la bâtisse (exemple pour le cas de microfissures), et il en est de même lorsqu’il s’agit de réparer des dégâts d’ordre esthétique. Une fissure constatée dans un carrelage ne pourrait être couverte qu’en cas de "désafleurance" manifeste (dépassement flagrant et coupant présentant des risques pour les occupants). À préciser par la même occasion que l’assurance dommage ouvrage ne suffira pas à garantir le maître d’ouvrage en cas de défaut d’achèvement de l’ouvrage par le constructeur. • À compter de quel délai la garantie commence-t-elle à courir ? La garantie d’assurance dommage ouvrage commence réellement à courir à compter d’un an après la réception des travaux. Elle prend fin au même moment que l’expiration de la garantie décennale. La durée totale de la garantie d’assurance dommage ouvrage est donc de 9 ans. • Que faire en cas de constatation de sinistre ? En cas de constat d’une malfaçon manifeste susceptible de faire l’objet d’une couverture d’assurances dommage ouvrage, le maître d’ouvrage est tenu dans la limite des 5 jours ouvrés à déclarer le sinistre auprès de son assureur. La signification doit s’effectuer par envoi de lettre recommandée avec accusé de réception. • La déclaration de sinistre en matière d’assurance dommage ouvrage Elle a pour objet d’informer l’assureur de l’existence d’un sinistre. Pour les cas d’une assurance de dommage ouvrage, la déclaration doit porter mention : du numéro de la police d’assurance, du nom du souscripteur, de l’adresse de la construction endommagée, de la date de réception des travaux, de la date d’apparition des dommages et de la description détaillée du type de dommages. Il est utile également de mentionner dans la déclaration du sinistre, l’adoption des mesures de protection nécessaires ayant été destinée à empêcher l’aggravation du dommage s’il y avait lieu. Ceci vous permettra de vous faire rembourser de cette dépense. 3. Les délais dans la limite desquels l’assureur doit intervenir L’assureur est légalement tenu d’intervenir le plus rapidement possible en cas de survenance de sinistre. La loi lui accorde un délai de 60 jours pour vous informer de sa décision et pour choisir l’expert à la charge duquel il a investi la mission de constater et d’évaluer le préjudice. Après désignation de l’expert par l’assureur, l’assuré dispose quant à lui d’un délai de huitaines pour le récuser quand le choix ne lui convient pas. Une décision de justice interviendra alors dans ce cas précis pour nommer l’expert. La récusation d’expert proroge le délai d’instruction du sinistre. Le délai est prolongé de 10 jours en cas de première récusation et rajouté de 20 jours en cas de désignation judiciaire. Afin de garantir la prise en charge de la couverture des dommages par votre compagnie d’assurances, vous devez absolument demander à obtenir le rapport préliminaire d’expertise avec la notification de la décision de l’assureur. Faute de réunion de ces deux pièces ou également à défaut de communication desdites pièces dans la limite des délais prévus, la garantie est acquise. 4. L’assureur est-il tenu d’engager un expert ? D’une manière générale oui, sauf dans deux cas. Soit parce que les préjudices ne peuvent pas être couverts par la garantie (cf. les types de risques non couverts par l’assurance dommage ouvrage susmentionné dans la seconde partie), soit lorsqu’il estime que le montant de la réparation est inférieur à un certain minimum de seuil. Dans un délai de 15 jours, celui-ci est alors tenu d’informé son client de son refus ou selon le cas, proposer une autre offre de dédommagement. 5. Le laps de temps nécessaire au dédommagement L’offre d’indemnisation est due dans la limite des 90 jours à compter de la date de l’acceptation de l’assureur à intervenir. En cas de récusation du premier expert, le délai est prorogé jusqu’à 100 jours, et jusqu’à 120 jours en cas de récusation de second expert. À titre exceptionnel, et avec l’accord de l’assuré notamment, le laps de temps peut s’étendre jusqu’à 135 jours en cas de difficultés majeures liées à la nature ou à la gravité du sinistre. En cas d’acceptation par l’assuré, il est tenu d’en signifier à son assureur par voie de lettre recommandée. Le versement de l’indemnité doit alors s’effectuer dans la limite des 15 jours. Dans le cas contraire, lorsque l’assuré estime l’offre insuffisante, la signification doit aussi s’opérer par voie de courrier recommandé dans les plus brefs délais. Quand l’assureur tarde à libérer les fonds alors que nécessité oblige, le maître d’ouvrage doit signifier à son assureur son intention d’engager les travaux. Dans les 15 jours qui suivent au plus tard, sa compagnie d’assurance sera alors obligée d’octroyer une avance d’au moins 75 % du montant de l’indemnité due. 6. Possibilités de recours en cas de non-respect d’engagement de la part de l’assureur Lorsque votre assureur tarde à libérer les fonds dans la limite des délais prévus, et notamment après qu’il ait déjà pris connaissance de votre déclaration sinistre et l’a accepté par la même occasion, vous pouvez engager les dépenses nécessaires à la réparation intégrale des dommages (en vertu de l’article L. 242-1 du Code des assurances). En cas de non-respect des délais imposés par la loi en matière de libération de fonds destinés à la couverture de sinistres ou également en cas de proposition d’offres insuffisantes par l’assureur, il sera appliqué à la somme due une majoration d’un taux d’intérêt qui équivaut au double du taux d’intérêt légal. 7. Les risques liés à la non-souscription d’assurance dommage ouvrage Le défaut de souscription d’assurance dommage ouvrage présente, pour le maître d’ouvrage, le risque de voir la responsabilité du constructeur difficile à établir en cas de dommage subi par l’immeuble après réception. Celui-ci se verra alors contraint d’engager une procédure en justice pour tenter d’obtenir réparation, et ce, à ses propres frais. Par ailleurs, en cas de vente de bien construit sans souscription de garantie d’assurance dommage ouvrage, et notamment avant l’expiration du délai de la garantie décennale, le maître d’ouvrage verra sa responsabilité engagée vis-à-vis du nouveau propriétaire qui exercera directement un recours à son encontre pour se faire rembourser des dommages compromettant la solidité de l’immeuble nouvellement acquis. 8. Les autres types de garanties applicables aux travaux de construction Pour le constructeur, la souscription d’une garantie décennale ne suffit pas à couvrir l’intégralité des risques de dommages liés à l’ouvrage proprement dit à compter de sa réception. Encore lui faudra-t-il dans ce cadre souscrire des garanties supplémentaires. Au cours de la première année après la réception de ladite construction, celui-ci en est alors tenu de garantir le parfait achèvement. Ainsi, en cas de manifestation de désordres dûment constatés par le maître d’ouvrage dans l’intervalle de ce laps de temps. Et ce, notamment quelle qu’en soit la nature ou l’importance et du moment où ils ne sont pas dus à l’usure des matériaux, le constructeur est tenu de les réparer. Deux ans à compter de la réception des travaux en outre, le constructeur peut être tenu également, en cas de dysfonctionnement, de réparer les désordres affectant les éléments d’équipement (chauffage, porte, fenêtre, appareils sanitaires, faux plafonds, revêtement mural, moquettes…) dissociables à l’ouvrage à proprement parler.

En vertu de l’article L.242-1 du Code des assurances, la souscription d’assurance dommage ouvrage est obligatoire pour tous ceux souhaitant faire construire ou réaliser des travaux d’ouvrage par une entreprise. Ce type d’assurance, normalement souscrite par le maître d’ouvrage, a pour objet de couvrir le remboursement des frais liés à la réparation de sinistres importants susceptibles de survenir dans une période de dix ans suivant l’achèvement de la construction. La garantie dommage ouvrage commence alors à courir après l’achèvement d’une construction neuve ou encore à la fin des travaux d’extension ou de gros œuvre entrepris sur une construction existante.

Définition : Comment fonctionne l’assurance DO ?

En cas de survenance de sinistre, l’assurance dommage ouvrage permet le remboursement immédiat ou l’exécution rapide de toutes les réparations faisant l’objet de la garantie décennale sans attendre l’intervention d’une décision de justice. En effet, tout constructeur (qu’il s’agisse d’un entrepreneur, d’un maître d’œuvre, d’un architecte, ou de toute autre personne physique liée au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage) est tenu d’une responsabilité civile décennale.
Ainsi, pendant une durée de 10 ans après réception de l’ouvrage, le constructeur est responsable envers son donneur d’ordre pour tous les dommages, même résultants d’un vice de sol, susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage et le rendant impropre à sa destination. Il appartiendra ensuite à l’assureur du maître d’ouvrage d’exercer une action en recours contre le constructeur responsable et son assureur.
La souscription d’une assurance RC décennale est obligatoire pour tout constructeur et doit s’effectuer avant l’ouverture du chantier. Le donneur d’ordre (maître d’ouvrage) quant à lui est tenu de contracter une assurance dommage ouvrage pour la couverture des sinistres faisant l’objet de la garantie décennale.

Quand est-ce que sa souscription est obligatoire ?

Le maître d’ouvrage est obligatoirement tenu de souscrire une assurance dommage ouvrage lorsque il entreprend des travaux d’envergure touchant à un bâtiment. Tel est notamment le cas pour la construction d’une maison neuve ou encore en cas de travaux engagés et touchant le gros œuvre d’une habitation ou encore les réalisations BTP susceptibles d’en affecter la solidité (planchers, plafonds, murs porteurs, charpente…)

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Qui est concerné par la souscription d’une DO?

L’assurance de dommages d’ouvrage concerne différents types de maîtres d’ouvrages. Il peut s’agir d’un promoteur immobilier ou d’un vendeur quand la souscription s’opère au profit des propriétaires successifs. La souscription peut être aussi effectuée par les constructeurs d’une maison individuelle dans le cadre d’un contrat de construction signé avec un maître d’ouvrage. Tout particulier maître d’ouvrage peut également le faire lorsqu’ils traitent avec le constructeur (entrepreneur / locateur d’ouvrages de bâtiment, architecte…) sans intermédiaire.

Qu’en est-il de la prime ? Quel est le coût de cette assurance obligatoire ?

Le montant de prime à verser dans le cadre de la souscription de contrat d’assurance est généralement basé sur une pourcentage du coût total des travaux. Il est à noter que le taux pratiqué sera limité à la baisse par le versement d’une prime d’assurance minimale.

Que faire en cas de vente d’un bien ?

L’assurance dommage ouvrage se diffère des autres types d’assurances sur le fait que l’étendue de la garantie vise à couvrir les risques de dommages liés à l’immeuble en question. En cas de transfert de propriété par aliénation du bien immobilier à un nouvel acquéreur pendant les dix années après achèvement de l’ouvrage, le bénéfice de l’assurance dommage ouvrage sera ainsi transmis automatiquement à ce dernier. Pour ce faire, il appartiendra au notaire chargé de l’authentification de la vente d’immeuble de mentionner dans cet acte l’existence ou l’absence d’une garantie de dommages ouvrage. Sa responsabilité peut être encourue d’ailleurs au cas où, par erreur ou par négligence, il aurait omis d’y mentionner une information aussi importante alors qu’il était de son devoir de le faire.

Les dommages couverts par ce contrat d’assurance

Cette assurance vise à couvrir les vices et malfaçons compromettant la solidité de l’ouvrage et le rendant particulièrement impropres à l’usage. La garantie permet ainsi de prendre en charge les travaux de réparation de tous types de désordres menaçant la solidité de l’immeuble, le rendant pratiquement inhabitable ou empêchant son utilisation normale.
L’assurance dommage ouvrage permet ainsi de couvrir les dommages résultant de fissures importantes de murs, d’effondrement ou d’affaissement de plancher, d’infiltrations d’eau par une fissure de la façade ou par toiture, ou également de défauts d’isolation thermique des murs.
Sont aussi couverts par cette assurance tous types de dommages affectant la solidité des éléments d’équipements indissociables de l’ouvrage. Tel en est notamment le cas pour les biens d’équipements dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut être opéré sans altération ou extraction d’une partie fondamentale de l’ouvrage et lui servant notamment de support. Peut être assimilée à un bien d’équipement indissociable à un immeuble une canalisation encastrée dans un mur.
À noter en revanche que la garantie ne couvre pas les risques dont la cause serait liée au vieillissement de la bâtisse (exemple pour le cas de microfissures), et il en est de même lorsqu’il s’agit de réparer des dégâts d’ordre esthétique. Une fissure constatée dans un carrelage ne pourrait être couverte qu’en cas de « désafleurance » manifeste (dépassement flagrant et coupant présentant des risques pour les occupants). À préciser par la même occasion que l’assurance dommage ouvrage ne suffira pas à garantir le maître d’ouvrage en cas de défaut d’achèvement de l’ouvrage par le constructeur.

À compter de quel délai la garantie commence-t-elle à courir ?

La garantie d’assurance dommage ouvrage commence réellement à courir à compter d’un an après la réception des travaux. Elle prend fin au même moment que l’expiration de la garantie décennale. La durée totale de la garantie d’assurance dommage ouvrage est donc de 9 ans.

Que faire en cas de constatation de sinistre ?

En cas de constat d’une malfaçon manifeste susceptible de faire l’objet d’une couverture d’assurances dommage ouvrage, le maître d’ouvrage est tenu dans la limite des 5 jours ouvrés à déclarer le sinistre auprès de son assureur. La signification doit s’effectuer par envoi de lettre recommandée avec accusé de réception.

La déclaration de sinistre en matière d’assurance dommage ouvrage

Elle a pour objet d’informer l’assureur de l’existence d’un sinistre. Pour les cas d’une assurance de dommage ouvrage, la déclaration doit porter mention : du numéro de la police d’assurance, du nom du souscripteur, de l’adresse de la construction endommagée, de la date de réception des travaux, de la date d’apparition des dommages et de la description détaillée du type de dommages. Il est utile également de mentionner dans la déclaration du sinistre, l’adoption des mesures de protection nécessaires ayant été destinée à empêcher l’aggravation du dommage s’il y avait lieu. Ceci vous permettra de vous faire rembourser de cette dépense.

Les délais dans la limite desquels l’assureur doit intervenir

L’assureur est légalement tenu d’intervenir le plus rapidement possible en cas de survenance de sinistre. La loi lui accorde un délai de 60 jours pour vous informer de sa décision et pour choisir l’expert à la charge duquel il a investi la mission de constater et d’évaluer le préjudice. Après désignation de l’expert par l’assureur, l’assuré dispose quant à lui d’un délai de huitaines pour le récuser quand le choix ne lui convient pas. Une décision de justice interviendra alors dans ce cas précis pour nommer l’expert. La récusation d’expert proroge le délai d’instruction du sinistre. Le délai est prolongé de 10 jours en cas de première récusation et rajouté de 20 jours en cas de désignation judiciaire. Afin de garantir la prise en charge de la couverture des dommages par votre compagnie d’assurances, vous devez absolument demander à obtenir le rapport préliminaire d’expertise avec la notification de la décision de l’assureur. Faute de réunion de ces deux pièces ou également à défaut de communication desdites pièces dans la limite des délais prévus, la garantie est acquise.

L’assureur est-il tenu d’engager un expert ?

D’une manière générale oui, sauf dans deux cas. Soit parce que les préjudices ne peuvent pas être couverts par la garantie (cf. les types de risques non couverts par l’assurance dommage ouvrage susmentionné dans la seconde partie), soit lorsqu’il estime que le montant de la réparation est inférieur à un certain minimum de seuil. Dans un délai de 15 jours, celui-ci est alors tenu d’informé son client de son refus ou selon le cas, proposer une autre offre de dédommagement.

Le laps de temps nécessaire au dédommagement

L’offre d’indemnisation est due dans la limite des 90 jours à compter de la date de l’acceptation de l’assureur à intervenir. En cas de récusation du premier expert, le délai est prorogé jusqu’à 100 jours, et jusqu’à 120 jours en cas de récusation de second expert. À titre exceptionnel, et avec l’accord de l’assuré notamment, le laps de temps peut s’étendre jusqu’à 135 jours en cas de difficultés majeures liées à la nature ou à la gravité du sinistre. En cas d’acceptation par l’assuré, il est tenu d’en signifier à son assureur par voie de lettre recommandée. Le versement de l’indemnité doit alors s’effectuer dans la limite des 15 jours. Dans le cas contraire, lorsque l’assuré estime l’offre insuffisante, la signification doit aussi s’opérer par voie de courrier recommandé dans les plus brefs délais. Quand l’assureur tarde à libérer les fonds alors que nécessité oblige, le maître d’ouvrage doit signifier à son assureur son intention d’engager les travaux. Dans les 15 jours qui suivent au plus tard, sa compagnie d’assurance sera alors obligée d’octroyer une avance d’au moins 75 % du montant de l’indemnité due.

Possibilités de recours en cas de non-respect d’engagement de la part de l’assureur

Lorsque votre assureur tarde à libérer les fonds dans la limite des délais prévus, et notamment après qu’il ait déjà pris connaissance de votre déclaration sinistre et l’a accepté par la même occasion, vous pouvez engager les dépenses nécessaires à la réparation intégrale des dommages (en vertu de l’article L. 242-1 du Code des assurances). En cas de non-respect des délais imposés par la loi en matière de libération de fonds destinés à la couverture de sinistres ou également en cas de proposition d’offres insuffisantes par l’assureur, il sera appliqué à la somme due une majoration d’un taux d’intérêt qui équivaut au double du taux d’intérêt légal.

Les risques liés à la non-souscription d’assurance dommage ouvrage

Le défaut de souscription d’assurance dommage ouvrage présente, pour le maître d’ouvrage, le risque de voir la responsabilité du constructeur difficile à établir en cas de dommage subi par l’immeuble après réception. Celui-ci se verra alors contraint d’engager une procédure en justice pour tenter d’obtenir réparation, et ce, à ses propres frais. Par ailleurs, en cas de vente de bien construit sans souscription de garantie d’assurance dommage ouvrage, et notamment avant l’expiration du délai de la garantie décennale, le maître d’ouvrage verra sa responsabilité engagée vis-à-vis du nouveau propriétaire qui exercera directement un recours à son encontre pour se faire rembourser des dommages compromettant la solidité de l’immeuble nouvellement acquis.

Les autres types de garanties applicables aux travaux de construction

Pour le constructeur, la souscription d’une garantie décennale ne suffit pas à couvrir l’intégralité des risques de dommages liés à l’ouvrage proprement dit à compter de sa réception. Encore lui faudra-t-il dans ce cadre souscrire des garanties supplémentaires. Au cours de la première année après la réception de ladite construction, celui-ci en est alors tenu de garantir le parfait achèvement. Ainsi, en cas de manifestation de désordres dûment constatés par le maître d’ouvrage dans l’intervalle de ce laps de temps. Et ce, notamment quelle qu’en soit la nature ou l’importance et du moment où ils ne sont pas dus à l’usure des matériaux, le constructeur est tenu de les réparer. Deux ans à compter de la réception des travaux en outre, le constructeur peut être tenu également, en cas de dysfonctionnement, de réparer les désordres affectant les éléments d’équipement (chauffage, porte, fenêtre, appareils sanitaires, faux plafonds, revêtement mural, moquettes…) dissociables à l’ouvrage à proprement parler.

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