Contrat de Louage d’Ouvrage

Par contrat de louage, il faut entendre une convention par lequel une partie s’engage à fournir une prestation à l’autre moyennant le prix convenu. En matière de construction et d’assurance DO, la signature d’un contrat de louage d’ouvrage par le constructeur se traduit par son engagement envers le donneur d’ordre à réaliser un ouvrage en totalité ou partiellement en contrepartie d’une certaine somme. Les modalités de rémunération des prestations fournies sont prévues dans le contrat. Dans le cadre de l’exécution d’un tel contrat, le locateur d’ouvrage (pouvant s’agir d’un constructeur, d’un architecte ou d’un ingénieur en bâtiment) conserve toute son indépendance et sans représentation.

Les conditions de formation d’un contrat de louage d’ouvrage

Le contrat naît de l’accord des deux parties à l’issue de l’écoulement d’une certaine période de négociation. Au cours de cette phase, le locateur d’ouvrage établit librement son devis et le communique au maître d’ouvrage.  Lorsque les deux parties parviennent à se mettre d’accord pour le prix, ils entament toutes les procédures indispensables à la conclusion du contrat. Pour les gros œuvres, il est de coutume chez les donneurs d’ordre de recourir à une phase d’appels d’offres. Différentes procédures peuvent être engagées pour ce faire. Dans certains cas d’appels d’offres, l’entente n’engage pas les deux parties. Dans la plupart des cas, les procédures à élaborer peuvent être destinées à mettre plusieurs locateurs d’ouvrage potentiels en concurrence sans engager le maître d’ouvrage. Certains cas de figure prévoient enfin l’hypothèse selon laquelle le donneur d’ordre peut prendre l’initiative de sélectionner automatiquement l’offre qui présente le meilleur avantage en termes de rapport qualité/prix.

QUELLE DIFFERENCE ENTRE MOA ET MOE ?

L’étendue des obligations des deux parties contractantes

Le contrat de louage d’ouvrage fait naître des obligations vis-à-vis des deux parties. Le locateur d’ouvrage est tenu d’exécuter l’ouvrage et donc d’en garantir le parfait achèvement. À ce titre, il ne lui sera pas possible de faire sous-traiter les travaux qui lui ont été confiés. À cette obligation s’ajoute également pour le locateur d’ouvrage celle de réaliser les travaux dans le strict respect du délai d’exécution fixé dans le contrat. L’obligation du donneur d’ordre quant à elle se résume principalement au versement au constructeur du prix convenu une fois que l’ouvrage est achevé. Le maître d’ouvrage est aussi tenu de recevoir l’ouvrage après l’achèvement. Durant toutes les phases d’exécution enfin, celui-ci ne pourra pas intervenir. Les professions intellectuelles font également partie des locateur d’ouvrage sur un chantier de construction (maître d’oeuvre, OPC, BET généraliste, Bet Thermique, BET Fluides, structures… etc).

Le promoteur immobilier pourrait-il être lié à un contrat de louage d’ouvrage ?

En engageant des travaux de construction pour son propre compte, une société de promotion immobilière est liée au maître d’ouvrage en vertu d’un contrat de louage d’ouvrage. Elle sera alors assimilée à un locateur d’ouvrage, s’engage à faire réaliser la construction dans le respect du délai imparti, en assume l’entière responsabilité en cas d’inexécution ou de défaut d’exécution de l’ouvrage.
Pour le cas d’une réalisation de travaux aux fins d’une vente en revanche, le promoteur immobilier agit en qualité de maître d’ouvrage pour ses propres projets de construction immobilière. Dans ce cas précis, l’entreprise est souvent amenée à contracter auprès d’un locateur d’ouvrage et notamment pour son compte personnel.

QUELLE ASSURANCE POUR UN PROMOTEUR ?

Quelles sont les modalités de réception de l’ouvrage à la fin du contrat ?

Les travaux une fois achevés, et notamment au moment de la réception par le donneur d’ordre, le locateur d’ouvrage est en droit d’exiger le versement du montant des sommes qui lui sont dues.  Le contrat arrive à son terme lorsque les deux parties ont rempli leurs obligations (réalisation des travaux par le locateur d’ouvrage, réception de l’ouvrage et paiement du prix par le donneur d’ordre). En cas de non-respect des obligations, le contrat peut être résilié et donner lieu à un recours en contentieux devant la justice à titre de dédommagement de la partie lésée.

Quel type d’assurance souscrire pour ce type de contrat de construction ? 

Le locateur d’ouvrage est assimilé à un constructeur par la loi en vertu de l’article 1792-1 du Code civil. À ce titre, ce dernier est, lui aussi, tenu obligatoirement de souscrire une assurance décennale et une assurance RC professionnelle. Ces obligations s’appliquent aussi dans départements d’outre-mer.

1. Les assurances obligatoires:

La garantie décennale ainsi souscrite est destinée à couvrir (pendant dix ans à compter de la réception) les risques liés à des défauts d’exécution de travaux susceptibles d’affecter la solidité de l’ouvrage et le rendant particulièrement impropre à l’usage. L’assurance garantie décennale souscrite dans le cadre d’un contrat de louage d’ouvrage concerne notamment le gros œuvre, dont la construction de bâtiment neuf ou les travaux engagés dans le cadre de la rénovation d’un bâtiment existant. Ce type de garantie a pour double vocation de protéger le locateur d’ouvrage et le donneur d’ordre. Quand l’assurance est contractée par le maître d’ouvrage, elle lui garantit le remboursement des coûts de réparation de l’ouvrage. Son assureur se chargera ensuite d’exercer un recours contre l’assureur de l’entrepreneur ou à l’encontre de ce dernier pour se faire rembourser. Pour le cas où cette assurance est souscrite par le locateur d’ouvrage, elle doit aussi inclure une assurance RC professionnelle destinée à le couvrir en cas de préjudices matériels, corporels ou immatériels causés à des tiers lors de l’exécution de l’ouvrage ou après réception. La responsabilité civile du locateur d’ouvrage est aussi susceptible d’être engagée du fait de ses préposés ou des choses sous sa garde.
Un certain nombre d’assurances complémentaires sont également à inclure dans un contrat de louage d’ouvrage pour protéger de locateur d’ouvrage (avec par exemple l’intervention d’un controleur technique sur le chantier).

2. Les assurances complémentaires:

• L’assurance dommage ouvrage: destinée à couvrir le bâtiment, cette assurance est souscrite par le maître d’ouvrage. Ainsi, en cas de survenance de sinistre de nature à nuire à la solidité de l’ouvrage et le rendant impropre à destination. L’assureur préfinancera les travaux de réparation et exercera un recours contre le constructeur responsable et ses assureurs RC décennale.
• La garantie de parfait achèvement d’un an: dans un délai d’un an après réception, le maître d’ouvrage doit signaler les désordres qui apparaissent à la construction achevée. Tout élément non conforme, n’ayant pas été prévu contractuellement et qui serait constaté dans un délai d’un an doit être réparé par le constructeur, à ses propres frais.

La garantie biennale ou de bon fonctionnement : elle couvre les risques liés au défaut susceptible d’affecter le bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables du corps de l’ouvrage et sans altération de leur support.

La phase finale de louage d’ouvrage : la réception

Le contrat prend fin lors de la réception du chantier. Elle implique l’examen des travaux accomplis, si les qualités sont apparentes. L’article 1792-6 du Code Civil en son premier alinéa définit la réception des travaux comme étant « un acte par lequel le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage avec ou sans réserve ». C’est un acte qui manifeste la volonté du propriétaire de l’ouvrage à consentir les travaux. Ce dernier ou son mandant sont les seuls à pouvoir signer le PV de réception. Mais elle peut également être tacite, donc prouvée par la volonté univoque du maître d’ouvrage à recevoir les travaux. La réception met fin à l’exécution des travaux et aux cours des intérêts moratoires. Elle fait entrer en jeu les garanties de parfait achèvement et la responsabilité de l’entrepreneur principal en cas de mauvaise exécution (article 1147 du code civil)
Le procédé de réception est sollicité par la partie la plus diligente, d’accord partie ou avec l’intervention du juge.
Quand un différend empêche les parties de parvenir à la réception, le maître d’ouvrage peut émettre des réserves concernant les défectuosités mineures de l’ouvrage.

TOUT SAVOIR SUR LA LOI SPINETTA

Lexique :

• Quelle est la liste des DTU ?
• Comment définir l’activité de Promotion Immobilière ?
• Qu’est ce qu’un PV de Réception de chantier ?
• Qu’est ce qu’un DGD ?
• Impropriété à destination