Qu’est ce qu’une SCCV ?
La pertinence d’opter pour une SCCV
Il existe différents types de sociétés civiles immobilières au sein desquelles on trouve la société civile de construction vente. Principalement utilisée par le promoteur immobilier du fait de ses caractéristiques spécifiques, cette structure juridique implique d’acheter, construire puis revendre un bien immobilier dans le but de réaliser une plus-value. En général, cette opération est réalisée en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) et implique la souscription d’un certain nombre d’assurances :
- Obligatoires vis à vis de la réglementation : Dommage ouvrage / CNR / Garantie Financière d’achèvement
- non-obligatoires mais généralement imposées ou fortement conseillées : RC Promoteur et Tous Risques Chantiers
L’objet social de la société civile construction vente
La société civile de construction vente a la particularité de permettre à ses associés de tirer des bénéfices d’une opération d’achat, de construction puis de revente immédiate d’un bien immobilier à des tiers. Afin d’assurer à la société le paiement total du bien à la livraison, la conclusion d’un contrat VEFA, soit Vente d’un logement en l’état futur d’achèvement est fortement conseillé.
En revanche, il n’est pas recommandé d’opter pour ce statut de SCI si les associés souhaitent que la construction leur soit attribuée en tout ou partie en jouissance ou en propriété suite à la finalisation des travaux.
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Par ailleurs, la société civile de construction vente fait l’objet d’un régime fiscal spécifique : la fiscalité transparente. Cela signifie que la structure juridique ne paie pas d’impôts sur les sociétés. Ce sont les associés qui vont être imposés individuellement sur les bénéfices nets qu’ils perçoivent. En contrepartie, ils sont responsables indéfiniment du passif social, à proportion de leurs part dans le capital social.
Un fonctionnement souple pour les SCCV
Le fonctionnement de la société civile de construction vente n’est pas prévu par la loi et fait donc preuve de souplesse. Les statuts peuvent désigner un ou plusieurs gérants pour l’administrer, ce peut être un associé ou un tiers, une personne physique ou une personne morale, un français ou un étranger. Devant le silence des statuts, le gérant peut être désigné ultérieurement par les associés, à condition qu’ils représentent plus de la moitié des parts sociales.
En revanche, un formalisme s’impose lors de la modification des statuts; d’où la pertinence de ne pas y inclure la nomination du ou des gérants.
Concernant la prise de décisions, les statuts doivent disposer du nombre de voix dont dispose chaque associé selon ses parts détenues dans le capital, ainsi que le mode de prise de décision. En l’absence de dispositions précises, les décisions sont prises à l’unanimité.
Une création simplifiée
La création de ce type de société nécessite deux associés qui peuvent être des personnes physiques ou morales, de nationalité française ou non. Il n’est pas obligatoire de consulter un notaire pour la rédaction des statuts puisque qu’un acte sous seing privé suffit, à condition que le capital n’inclue pas des apports de biens immobiliers.
Concernant le capital, aucun minimum n’est requis lors de la création de la société. De plus, les apports peuvent être en espèces, en nature ou en industrie et le capital peut ainsi être libéré en une ou plusieurs fois. Afin de se soustraire de formalités à chaque variation de capital, la possibilité est ouverte aux associés de prévoir un capital variable lors de la rédaction des statuts, au sein d’une clause de variabilité.
Les associés de la société sont responsables des dettes sociales à hauteur de leurs apports dans le capital vis-à-vis des tiers. Cependant, les créanciers devront avoir épuisé toutes les voies de recours avant d’être en mesure de poursuivre les associés pour le paiement des dettes.
Une société aux multiples atouts
La société civile de construction vente présente de nombreux avantages et plus particulièrement pour le promoteur immobilier, premier créateur de ce type de société en France.
Cette structure est la seule société en SCI permettant de générer une plus-value sur la vente d’un bien immédiatement après avoir procédé à sa construction. De plus, elle offre la possibilité de conclure un contrat VEFA afin de sécuriser en amont une vente.
Outre son objet social unique, cette forme de société présente l’atout de la souplesse, que ce soit dans les conditions requises pour créer une telle société, dans la possibilité de ne pas avoir de capital minimum ou concernant la rédaction des statuts.
Enfin, d’un point de vue fiscal, c’est une société qui ne paye pas d’impôts sur les sociétés étant donné que seuls les associés paient des impôts sur le revenu individuellement.
L’importance de bien s’informer en amont
Malgré de nombreux avantages, aussi bien dans son objet que dans sa création ou sa gestion, il est important de s’assurer que le régime spécifique de la société civile construction vente répond bien aux besoins du futur associé.
En effet, si l’objectif ne rentre pas exactement dans l’objet social prévu qui a une fonction extrêmement précise, soit la revente d’un bien dont la construction vient de s’achever, il faudra envisager une autre structure.
A titre d’exemple, pour acheter un bien afin de la mettre en location, il sera recommandé de se tourner vers une société civile immobilière classique.
Somme toute, comme dans de nombreux domaines du droit, la SCCV présente de nombreux atouts à destination d’un public spécifique. Si vous constatez que vous rentrez exactement dans ce cadre, c’est une structure très intéressante. Si ce n’est pas le cas ou uniquement partiellement il est impensable de se lancer dans la création d’une SCCV, au risque d’avoir des déconvenues, tournez-vous plutôt vers les autres formes de SCI.
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