Qu’est ce qu’une impropriété à destination ?

Assurance Dommage Ouvrage

Zoom sur l’impropriété à destination : définition

En matière d’assurance dommage-ouvrage, la notion d’impropriété à destination est évoquée lorsqu’un bien immobilier ne peut pas remplir la fonction initialement prévue pour lui. Une telle situation est laissée à l’appréciation des juges car aucun critère précis ne la définit de manière univoque. Si une impropriété à destination est légalement constatée, il est possible de faire jouer la garantie décennale.

Comment matérialiser  l’impropriété à destination ?

Faute de signification par nature, cette notion est caractérisée quand l’un de ces problèmes se manifeste :

– Le non-respect du code de l’urbanisme

Si l’ouvrage concerné a été construit sur une zone non autorisée par les règles en vigueur, il faut le démolir et le reconstruire, au moins partiellement. En pareil cas, l’assurance décennale joue, y compris si le bien immobilier n’est affecté par aucun dommage matériel. Le manque d’isolation phonique Bien que cette contrainte de construction relève plutôt de la garantie de parfait achèvement, son défaut peut être couvert par l’assurance décennale. Une telle malfaçon peut en effet mettre à mal la destination prévue pour le bien en question. Les malfaçons portant atteinte au clos et au couvert Des désordres de ce type ont souvent été reconnus par des juges compétents en la matière comme des critères rendant des biens immobiliers impropres à leur destination. Ils ont ainsi pu considérer comme pertinente à cet effet la présence d’insectes xylophages dans le matériau principal d’un chalet en bois.

– Les désordres concernant les équipements

Ces derniers peuvent eux aussi être considérés comme un critère d’application de l’assurance décennale. Il faut cependant que ces dysfonctionnements affectant le chauffage ou la climatisation portent atteinte au bien immobilier dans sa globalité. Plusieurs décisions de justice ont été rendues dans ce sens concernant des immeubles d’habitation. Tous ces vices dans le bâti ou l’équipement des ouvrages doivent le plus souvent être suffisamment sérieux pour impliquer une impropriété à remplir leur fonction d’origine. A défaut, le caractère de désordre esthétique ou de dommage intermédiaire serait plutôt retenu. Cependant, l’analyse des décisions de justice ayant confirmé la responsabilité décennale des bâtisseurs est encourageante. L’extension de ce critère est fréquente.

Impropriété à destination et garantie décennale ?

La garantie décennale voit le jour sous la forme d’un contrat d’assurance avec la loi du 4/01/1978 (loi Spinetta), article 1792-4-1 du code civil. Cette garantie est souvent agrégée à l’assurance dommage ouvrage (D.O.). Conformément à la loi Spinetta qui en définit les principes, cette assurance engage la responsabilité des protagonistes de la construction et celle des maîtres d’ouvrage si des malfaçons sont constatées engageant la solidité des bâtiments et les impropriétés à destination. L’assurance D.O. dédommage d’abord le maître d’ouvrage. Ensuite, les recours nécessaires sont exercés contre les compagnies d’assurance couvrant les entreprises du bâtiment ou les locateurs d’ouvrages. La procédure de recours est  invisible pour l’assuré car menée par l’assureur dommage ouvrage directement pour son propre compte. La garantie décennale couvre le défaut de :
  • solidité de l’ouvrage ;
  • solidité des équipements indissociables.
Elle couvre également :
  • les effondrements consécutifs à un vice de construction ;
  • l’impropriété à la destination.
Complémentaires et indissociables, l’assurance décennale et la police dommage ouvrage peuvent être un recours durant dix ans. La garantie prend effet à compter de la réception du bien immobilier (avec le DAACT notamment). L’assurance de responsabilité décennale concerne les entreprises du bâtiment (et le maitre d’oeuvre). Ces dernières doivent la souscrire de manière obligatoire. Le maître d’ouvrage qui réalise le projet peut être une personne physique ou morale. En tant que donneur d’ordre, il doit contracter une assurance D.O. ainsi qu’un garantie Décennale CNR constructeur non réalisateur (si il construit pour revendre). Ce contrat garantit au récepteur de l’ouvrage un remboursement rapide (de 90 jours) si nécessaire, dans le cadre des clauses du contrat. L’indemnisation a lieu sans recherche de responsabilités. L’interprétation jurisprudentielle des critères d’une impropriété à destination favorise aussi cette rapidité. De telles garanties profitent à tous les protagonistes impliqués. Dès que des désordres de construction sont constatés suite aux travaux, le propriétaire doit les signaler. L’entreprise responsable est donc contactée par lettre recommandée avec accusé de réception. Celle-ci devra effectuer les remises en état nécessaires à ses frais, en faisant jouer son assurance. Si elle refuse, le bénéficiaire des travaux doit saisir le tribunal compétent. Il s’agira du tribunal d’instance si l’objet du litige est inférieur à 10 000 euros. Au-dessus de ce montant, le recours se fait auprès du tribunal de grande instance. A noter, cette notion n’intervient qu’après réception elle n’implique pas l’intervention de l’assurance TRC ou de la RCMO.

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