CCMI – Contrat de construction de maison individuelle

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Quel est son fondement juridique ?

Le CCMI trouve son fondement juridique dans le Code de la construction et de l’habitation. Plus précisément, les articles L. 231-1 à L. 231-13 et les articles R. 231-1 à R. 231-14 de ce code concernent le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan. Les articles L. 232-1, L 232-2 et R. 232-7, quant à eux, régissent les CCMI sans fourniture de plan. Ils sont issus de la loi du 19 décembre 1990 relative au contrat de construction d’une maison individuelle, dite « Loi 1990 ». Cette loi est dite d’ordre public et offre alors le plus de protections au client comparé aux autres contrats existants.

Quand s’applique le contrat de CCMI ?

Il s’applique lorsque vous n’avez qu’un seul interlocuteur, le constructeur, qui s’occupera de construire votre maison. Lorsque vous traitez avec un artisan, un architecte ou un promoteur immobilier, ce sont d’autres contrats qui s’appliquent. Plusieurs conditions doivent également être réunies. En premier lieu, le maître d’ouvrage doit être propriétaire du terrain sur lequel sera construite la maison. Cela peut également être le cas lorsque le client a reçu une promesse de vente du terrain concerné.

Deuxièmement, les plans de la maison doivent avoir été effectués, et ses diverses caractéristiques doivent avoir été définies. Ensuite, un permis de construire doit avoir été déposé à la mairie. Le financement de la construction auprès d’un prêteur doit également être finalisé. Enfin, le maître d’ouvrage doit avoir souscrit une assurance dommage-ouvrage et avoir obtenu une garantie de livraison d’une maison individuelle auprès d’une banque ou d’un assureur.

Quels sont les avantages pour les particuliers qui font construire ?

Le CCMI est un contrat permettant un paiement progressif de la facture. Ainsi, à chaque étape de la construction (début, fondation faite, murs construits, mise hors d’eau, cloisons et mises hors d’air, fin des travaux, réception), le maître d’ouvrage devra payer une nouvelle partie du bien. Les différents montants sont réglementés par la loi de 1990 et le constructeur ne peut donc pas vous demander plus que ce qui est prévu.

De plus, le contrat détaille de façon précise tous les travaux devant être réalisés par le constructeur, ce qui offre une protection supplémentaire au maître d’ouvrage. Les travaux devant être réalisés par le client et par d’autres prestataires sont également notés et exclus du contrat. Ainsi, les protections offertes par un tel contrat sont avant tout d’ordre financier. Le contrat de construction de maison individuelle, parce qu’il est régi par une loi d’ordre public, vous offre également des protections juridiques. Il est par exemple interdit d’y insérer certaines clauses :

Il en va de l’interdiction d’une clause qui mandaterait le constructeur à la recherche d’un financement de l’ouvrage pour le compte du client.
Il est interdit de prévoir une clause qui imposerait le paiement final du bien à la remise des clés. Il faut en effet laisser le temps au maître d’ouvrage de constater les possibles vices de construction. Une clause permettant un délai de retard ajoutée unilatéralement par le constructeur est interdite. Une clause interdisant au maître d’ouvrage l’accès aux travaux est illégale.

Quelles sont les garanties prévues ?

Afin que les protections citées ci-dessus soient effectives, diverses obligations incombent au constructeur. Certaines de ces obligations peuvent durer jusqu’à 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage. Voici les quatre principales garanties étant mises en place :

La garantie de livraison

La garantie de livraison commence au début des travaux jusqu’à leur réception par le client. La livraison doit d’abord se faire à prix convenu, le montant ne pouvant excéder le prix initial sans accord des deux principales parties. Elle doit ensuite s’effectuer à délai convenu. Elle protège notamment le maître d’ouvrage de la mauvaise exécution des travaux ou de leur inexécution. S’il advient que le constructeur ne peut pas finir l’ouvrage, alors l’assureur assumera la fin des travaux. Cela peut arriver lorsqu’un constructeur fait faillite. C’est pourquoi la compagnie d’assurance doit être nommément stipulée dans le contrat.

La garantie de parfait achèvement

Cette garantie commence dès la réception des travaux et va être active pendant 1 an. Elle est d’ordre public et ne peut faire l’objet d’une clause d’exclusion dans le contrat. Elle couvre le client des désordres ou défauts de conformité qu’il signale dans le procès-verbal de réception. S’il les découvre par la suite, le client doit les notifier par écrit.

La garantie bon fonctionnement ou biennale

C’est une garantie qui s’applique non pas au gros œuvre mais aux équipements pouvant être dissociés de l’ouvrage. Elle couvre pendant deux ans, à compter de la réception des travaux, les différents dysfonctionnements qui pourraient apparaître sur les équipements. Ce peuvent être les portes d’intérieur, les faux plafonds, la peinture, ou certains éléments de la plomberie (radiateurs, tuyauterie, etc.).

La garantie décennale

Comme son nom l’indique, la garantie décennale d’ordre public couvre pendant 10 ans certains dommages. Elle couvre non seulement le maître d’ouvrage mais également ses ayants droit et les différents propriétaires qui pourraient leur succéder. Elle est une garantie contre les vices et les malfaçons qui pourraient soit affecter la solidité du bien, soit affecter un de ses éléments constitutifs.

Lexique :

• Bon de Visite
• Devenir agent immobilier
• Caution Solidaire
• Garantie Extrinsèque
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• Garantie biennale 
• Role du syndic de copropriété
• Sequestre