VEFA : qu’est ce que la garantie financière d’une opération VEFA ?

Qu’est ce qu’un VEFA en Immobilier ? Définition

Au travers d’une vente en VEFA, vous souhaitez investir dans un bien immobilier qui n’est pas encore construit ? Alors le contrat VEFA est un document susceptible de vous intéresser : il s’agit d’un écrit officiel, régi par la loi du 3 juillet 1967 et qui traite de la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement. Point sur ce principe et les avantages qu’il vous permet tout au long du processus de votre acquisition (Assurance DO et GFA sont des éléments importants d’une opération en VEFA).

Quelle est la sécurité apportée par la mise en place d’une GFA pour une VEFA ?

La garantie financière d’achèvement dite extrinsèque est souscrite par le promoteur d’une opération de VEFA. En cas de défaillance financière du promoteur immobilier, la GFA apporte un relais financier garantissant la terminaison de l’opération. C’est un élément de garantie contractuelle obligatoire d’une opération d’acquisition en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement. Sans garantie de GFA, le notaire d’une opération en VEFA n’est pas en mesure de valider une opération d’acquisition entre un promoteur et un acquéreur.

GFA : de quoi s’agit-il ?

De façon simplifiée, la GFA est une garantie permettant à l’acquéreur d’être assuré de l’achèvement de son immeuble. Même si le promoteur tombe éventuellement en défaillance, les travaux effectués sur l’immeuble seront terminés grâce à la GFA. La GFA Immeuble de bureaux touche alors la garantie sur les biens destinés à l’usage professionnel. Que dit la loi ? En consultant les articles à partir du R. 261 – 17, inscrits dans le code régissant l’habitation, les règles sont claires.

En ce qui touche le secteur d’habitation, la garantie financière d’achèvement s’impose de manière obligatoire. Cela concerne les maisons et immeubles servant de résidence. Lorsque le promoteur immobilier agit sur des biens destinés aux commerces et locaux de travail, la GFA sur les bureaux demeure facultative. Malgré ce choix laissé aux acteurs du secteur, les acquéreurs exigent généralement la garantie. Désormais il n’est plus possible d’utiliser une garantie intrinsèque délivrée par le promoteur de l’opération lui même. La garantie extrinsèque délivrée par une institution financière est obligatoire.

Obligatoire dans le cadre d’une opération de construction de logement en VEFA, elle est facultative pour un immeuble de bureaux (à moins d’être effectuée elle aussi sous le régime de la VEFA). La GfA peut être également demandée dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover.

Vente en VEFA : Quels principes ?

Selon vos souhaits et la situation qui vous est présentée, vous aurez dans un premier temps deux possibilités pour acheter votre futur logement: soit souscrire un acte de vente en l’état futur d’achèvement, soit souscrite un Contrat de vente à terme. Le premier, la VEFA, une fois qu’il est signé, implique l’acquisition du futur bien immobilier et par conséquent, fait de vous son propriétaire du sol, puis évolue en fonction de l’évolution de la construction du logement.

A noter, la garantie financière peut être demandée dans le cadre d’une vente en VEFA et d’une opération de GFA d’immeubles de bureau.

Dans le second cas de figure, l’acquéreur ne deviendra acquéreur qu’une fois que les travaux seront achevés par le promoteur. Si vous choisissez cette option, alors sachez que les sommes versées pour la réalisation des travaux doivent être préalablement déposées sur un compte bancaire. Une fois que le bien immobilier sera livré, vous pourrez récupérer cette somme.
Dans les deux cas, vous disposez d’un délai de rétractation qui est de dix jours à compter du lendemain de la date de la signature entre les deux parties (vendeur et acheteur) si l’acte vous a remis en main propre, ou à compter de la date de réception s’il a été envoyé par lettre recommandée.
Bon à savoir : Pendant cette période de réflexion, aucune somme ne peut vous être réclamée par le vendeur.

Les intervenants de la Vente en L’Etat Futur d’Achèvement

Pour mettre en place le contrat de VEFA, il vous faut vous rendre chez un notaire qui officialisera cet accord. Il procédera ensuite à une publicité foncière et l’acte de vente sera affiché au service de vente des hypothèques de votre commune. Il gardera soigneusement une copie et vous en enverra une autre par lettre recommandée, tout comme au vendeur.
L’acte comprend donc l’intervention du vendeur (promoteur immobilier dans la majorité des cas via par exemple une SCCV), de l’acheteur (vous) et le notaire.

Achat en VEFA : Le processus

Dans le contrat de vente, les informations obligatoires qui doivent figurer explicitement dans la VEFA sont :

• L’adresse postale du futur logement
• Un descriptif du futur logement, y compris les équipements et les annexes
• La liste des matériaux utilisés
• La situation du logement (dans un immeuble ? Dans un lotissement ? Un complexe immobilier ?)
• Le règlement de copropriété s’il y en a un
• Une attestation d’assurance pour les travaux qui seront réalisés
• Un plan technique du futur logement
• La date de livraison du logement
• Le détail des pénalités de retard
• Le prix total de la vente et les conditions de révision de contrat
• Les conditions relatives à l’échelonnement du montant des travaux

Contrat de Réservation : La mise en place

La mise en place du contrat de vente en VEFA se fait en deux étapes bien distinctes :

• Dans un premier temps, il s’agit de la signature d’un contrat de réservation dans lequel le promoteur s’engage à réserver le bien immobilier que vous aurez choisi.
• Dans un second temps, vous passerez à la signature définitive de l’acte de vente devant le notaire.

Pour permettre le principe du paiement progressif, la loi impose quelques mesures qui doivent être scrupuleusement être respectées par les deux parties : en fonction de l’avancement des travaux et du chantier général, les paiements ne peuvent pas excéder :

•  35% du prix total de bien lorsque les fondations seront achevées
• 70% hors eau et hors air, y compris lorsque la toiture et les fenêtres sont posées.
• 95% à l’achèvement de la structure.
• Au moment de la remise des clefs, le promoteur peut exiger un solde s’élevant à 5% à partir du moment ou le bien immobilier est conforme à ce qui est explicité dans le contrat.

Quelles sont les garanties intégrées à la vente en VEFA?

Le VEFA vous permet de bénéficier de nombreuses garanties dont nous vous détaillons les spécificités ci dessous :

– La garantie financière relative à l’achèvement de l’immeuble :

elle doit être obligatoirement être délivrée par un établissement bancaire. Dans cette clause, le promoteur doit pouvoir justifier d’une garantie propre à l’achèvement de immeuble. Cela a pour but d’assurer l’acheteur que l’immeuble sera bien achevé comme il a été convenu dans le contrat. En cas de non respect de cette garantie, le promoteur devra verser les sommes nécessaires à l’achèvement.

– La garantie biennale :

Cette garantie dure deux ans à partir de la réception des travaux par le vendeur et consiste à couvrir les défaillances qui peuvent intervenir sur les équipements. Elle s’applique par exemple lors d’un dysfonctionnement sur le système de chauffage, ou sur les revêtements muraux ou sur le décollement des sols. Pendant cette période, si vous constatez une anomalie, alors le promoteur sera tenu de procéder aux travaux de réparation.

– La garantie décennale : 

Comme son nom l’indique, cette garantie est valable sur une période de dix ans. Elle couvre les dommages qui altèrent la solidité des travaux fournis et les anomalies qui rendent le logement inhabitable. C’est par exemple le cas lors des problèmes d’étanchéité de la toiture, qui cause des écarts thermiques, des moisissures, des déformations de la structure et des infiltrations sur un mur porteur. Cela peut aboutit à l’abaissement de la toiture, d’un escalier et cela peut s’étendre à des problèmes de canalisation, à des dysfonctionnements électriques qui peuvent mettre votre vie et celle de vos proches en danger. L’intervention d’un BCT ou controleur technique sera importante ici.

– La garantie dite de « parfait achèvement » :

Cette garantie de parfait achèvement s’applique pendant un an an à compter de la date de réception des travaux qui doivent être fournis par le promoteur (vendeur). Pendant cette année, vous avez le droit de réclamer la réparation de toutes les finitions et de toutes les finitions qui posent problème. C’est une garantie importante, notamment si votre futur logement présente des signes de travaux mal réalisés ou non conformes à la législation et aux normes mises en vigueur. Pour en bénéficier, il suffit de faire un signalement au promoteur pour qu’il fasse intervenir une entreprise spécialisée dans le domaine concerné (plomberie ,sanitaire, couverture de toit, électricité, etc).

SOUSCRIRE UNE GFA VEFA
Tel 01 45 26 29 29

Lexique :

• Bon de Visite
• Devenir agent immobilier
• Caution Solidaire
• Garantie Extrinsèque
• Garantie à Première demande 
• Garantie biennale 
• Role du syndic de copropriété
• Sequestre
• Vente VIR
• PV Réception de chantier
• Captive Assurance