GFA Immeuble de bureaux

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Que savoir sur la garantie financière d’achèvement d’un immeuble de bureaux ?

Le terme GFA  (Garantie Financière d’achèvement) devient inéluctable dans le monde de la promotion immobilière. Si auparavant, les promoteurs se servaient de la garantie intrinsèque, ils se tournent maintenant vers la garantie extrinsèque ou GFA. Des conditions déterminent l’accord de ces types de garanties. Tour d’horizon de ces questions entourant la GFA pour les bureaux !

GFA : de quoi s’agit-il ?

De façon simplifiée, la GFA est une garantie permettant à l’acquéreur d’être assuré de l’achèvement de son immeuble. Même si le promoteur tombe éventuellement en défaillance, les travaux effectués sur l’immeuble seront terminés grâce à la GFA. La GFA Immeuble de bureaux touche alors la garantie sur les biens destinés à l’usage professionnel. Que dit la loi ? En consultant les articles à partir du R. 261 – 17, inscrits dans le code régissant l’habitation, les règles sont claires.

En ce qui touche le secteur d’habitation, la garantie financière d’achèvement s’impose de manière obligatoire. Cela concerne les maisons et immeubles servant de résidence. Lorsque le promoteur immobilier agit sur des biens destinés aux commerces et locaux de travail, la GFA sur les bureaux demeure facultative. Malgré ce choix laissé aux acteurs du secteur, les acquéreurs exigent généralement la garantie. Désormais il n’est plus possible d’utiliser une garantie intrinsèque délivrée par le promoteur de l’opération lui même. La garantie extrinsèque délivrée par une institution financière est obligatoire.

Obligatoire dans le cadre d’une opération de construction de logement en VEFA, elle est facultative pour un immeuble de bureaux (à moins d’être effectuée elle aussi sous le régime de la VEFA). La GfA peut être également demandée dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover.

Quelles étapes suivre ?

Pour établir une garantie financière extrinsèque, la première étape consiste à l’établissement du dossier de présentation de l’opération. Un questionnaire disponible en ligne doit être rempli. Cela ne prend qu’une dizaine de minutes. Dans les 10 jours au maximum, les offres ainsi que les devis vous parviennent. La GFA peut se compléter par des assurances dommages. Dès que vous avez reçu les devis, la deuxième étape vous attend. Il consiste à monter le dossier de GFA Bureaux. Commencez par préparer les documents nécessaires. La trésorerie mensuelle est à détailler dans un plan. Vous devez ouvrir un compte en banque pour centraliser les flux monétaires. Des cautions personnelles constituent la contre garantie. En troisième étape, il faut choisir l’assureur adapté. Vous bénéficiez de plusieurs options parmi les offres à votre disposition. Une fois décidées, les parties contractantes passent par la signature du contrat après avoir signé le bon. Une fiche qui contient des conseils ainsi que des informations est mise à votre disposition et doit être signée. Pour compléter la GFA Immeuble de bureaux, comme toute assurance, il faut payer la prime à votre compagnie assureur. La poste vous expédie les originaux des pièces.

Comment obtenir la GFA ?

Les garants analysent une opération sous deux angles :

  • le risque d’execution : quelle est l’expérience du promoteur de l’opération ? Quel est son track record ? Quelles ont été les résultats des opérations menées ?
  • Le risque financier : le garant analysera une opération sous l’angle des équilibres financiers d’une opération. Quels sont les fonds propres affectés par le promoteur de l’opération ? Quelle est sa solidité financière ? Quel est le niveau de précommercialisation de l’opération ? Quel est le résultat financier prévu pour l’opération ?

Les garants poseront leurs conditions. Celles-ci varient d’une entité à une autre. Mais pour chaque assureur, il faut que le projet soit financièrement viable. La rentabilité doit se prévoir dans un prévisionnel retraçant les gains périodiques. La trésorerie reste un indicateur important pour le garant. Ce dernier tient compte de la précommercialisation du bien immobilier. La compagnie d’assurance en GFA concernant la promotion de bureaux demandera un certain niveau de précommercialisation.

Certains assureurs ne collaborent qu’avec des promoteurs chevronnés. Cela leur assure la compétence de ces opérateurs. Avant d’établir le contrat, l’assureur évalue l’historique de son client assuré. Le choix des entités d’assurance se penche souvent vers les porteurs de projets dotés de plusieurs années d’activités. Les nouveaux promoteurs ne sont pourtant pas écartés. Ils bénéficient de garantie financière d’achèvement en suivant les exigences mises en place par les assureurs. Hormis la compétence, les contre-garanties constituent aussi des conditions décisives de garanties extrinsèques. Il s’agit parfois des cautions venues du holding. Les assurés ont la possibilité de tenir des cautions personnelles. Les fonds propres constituent un autre point évalué par les assureurs.

GFA : combien coûte-t-elle ?

Plusieurs critères déterminent l’établissement du prix de la GFA. L’évaluation du projet s’avère être le principal moyen de connaître ce prix. Plus les notes attribuées au projet sont élevées, plus le promoteur jouit d’un taux qui lui est généreux. Les assureurs évaluent également l’expérience de l’opérateur pour déterminer le prix de la GFA Immeuble de bureaux. Le promoteur expérimenté profite d’un prix plus avantageux. À part ces sujets d’évaluation, le prix de la garantie extrinsèque tient également compte de la précommercialisation. Les taux commencent généralement à 0,6 %. Ils n’excèdent pas les 1% pour les opérations supérieures à 1.5 MEUR. L’assuré est tenu de verser la prime d’assurance avant le lancement du contrat. C’est ce que l’on appelle prime flat. Le calcul se base sur le prix de vente TTC de l’opération de promotion.

A noter, le porteur de risque en GFA demandera avant de délivrer sa garantie, que les assurances obligatoires soient souscrites comme par exemple : l’assurance dommage ouvrage, la TRC, la CNR notamment, ou encore la RCMO..

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GFA Immeuble de bureaux modif: 2018-06-28T19:09:49+00:00 par CabinetVallois
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