TEG : Comment le calculer pour un prêt immobilier

TEG – Taux effectif global : Définition

Le TEG ou taux effectif global d’un crédit est l’indicateur du coût réel d’une opération de financement. Il intègre l’ensemble des coûts inhérents à une opération de financement que cela soit dans le domaine du crédit immobilier ou d’un prêt à la consommation. Il a été conçu pour donner une transparence aux coûts réellement payés par un emprunteur.

Pour déterminer le TEG (Taux Effectif Global) d’un prêt immobilier, il est important d’en connaître la nature. Ainsi un prêt peut présenter un taux fixe ou révisable, voir dans certains cas, un taux mixte. L‘assurance d’un prêt immobilier en sera un élément constitutif.
Le principe du taux fixe est simple. Il correspond au taux adjacent du prêt sur toute la durée de celui-ci. Le taux révisable est, comme son nom l’indique, variable. Le taux révisable d’un prêt immobilier est déterminé suivant la première période du taux fixé. Il peut donc être révisé périodiquement (par trimestre, semestre ou année).
L’avantage du taux révisable est qu’il permet à l’emprunteur de profiter de taux plus faibles les premières années de remboursement. En contrepartie, le taux révisable manque de lisibilité sur sa valeur pendant la durée du prêt.
Enfin, le prêt à taux mixte est un subtil compromis entre le prêt à taux fixe et celui à taux révisable et variable. Le prêt à taux mixte, proposé par les banques, combine une partie du prêt à taux fixe et l’autre à taux révisable.
L’emprunteur privilégiera la nature du taux d’intérêt du prêt immobilier en fonction de son propre profil. Soit il s’orientera vers un prêt à taux fixe en vue de stabilité, soit vers un prêt à taux révisable ou mixte, dans l’espoir de réaliser des économies.

Des frais de dossier non négligeables

Les frais de dossier sont toujours comptabilisés lors de l’établissement et le montage d’un prêt immobilier. Contrairement à ce que l’on pourrait croire, ils ne sont pas négligeables et ont même une réelle incidence sur le calcul du teg. Il est important de bien les négocier. Dans les faits, les frais de dossier ne représentent qu’une faible part du coût total des intérêts du prêt (1,2 point en moyenne). C’est pourtant dans la façon de les intégrer aux modalités du prêt, que les frais de dossier prennent une importance plus conséquente.

Lorsque l’on prend en compte les frais de dossier dans l’établissement d’un prêt immobilier, on procède de manière bien précise. Il s’agit de déduire le coût des frais de dossier du montant total du capital emprunté. Ensuite, on conserve les mensualités déterminées au préalable sur la même durée du prêt. Mécaniquement, le taux va être revu à la hausse.
Pour avoir un ordre d’idée, on estime par exemple, qu’un taux d’intérêt de 4,30% peut monter jusqu’à 4,42% lorsque les frais de dossier sont pris en compte. Il apparaît alors évident que les frais de dossier impactent directement et sensiblement sur la valeur finale du Taux Effectif Global.

Le coût des frais d’assurance

Lorsqu’il contracte un prêt immobilier, l’emprunteur est tenu de l’assurer. Il a ainsi pour obligation de souscrire des primes d’assurance pour couvrir son prêt. Même si ces primes ne semblent pas très coûteuses, elles ont un réel impact sur la valeur finale du TEG.
La prise en compte des primes d’assurance dans le calcul du teg se fait en deux étapes. D’abord, il suffit d’additionner ces primes aux mensualités de crédit. Les nouvelles mensualités obtenues offrent une base pour le recalcul du Taux Effectif Global.
Toutefois, il convient de distinguer deux catégories d’assurance. La première est la plus simple où l’assurance demeure constante sur la durée totale du prêt. La seconde, appelée assurance dégressive, est réactualisée chaque mois sur le capital restant dû. Cette assurance est dégressive en ce sens que les primes sont plus élevées lors des premières années.
Au final, si on compare ces deux types d’assurance, il apparaît que l’assurance dite dégressive pénalise davantage l’emprunteur. En synthèse, l’assurance dégressive a une incidence légèrement supérieure sur la valeur du Taux Effectif Global.
On considère que les frais d’assurance affichent en moyenne un taux d’emprunt majoré de 0,5%. Par exemple, le taux nominal d’un prêt peut passer de 4,30% à 4,80% lorsque l’on intègre les frais d’assurance.

A noter pour les prêts pour seniors, le teg et l’assurance de prêt auront une importance très particulière car liée à la problématique du taux d’usure.

Pour estimer le coût de votre assurance de prêt, vous pouvez utiliser notre comparateur d’assurance emprunteur.

Compter avec les frais de garantie

L’obtention d’un prêt immobilier ne peut se faire sans garantir le bien au profit de la banque. L’emprunteur doit donc compter également avec les frais de garantie lors du calcul du Taux Effectif Global. C’est une mesure à caractère obligatoire (comme garantir avec une IPPD,  la caution crédit logement par exemple ou la caution Saccef).
Pour tenir compte des frais de garantie dans l’évaluation du taux d’intérêt, on procède de la même manière que pour les frais de dossier. On déduit les frais de garantie du montant prêté pour recalculer ensuite le Taux Effectif Global.
En moyenne, l’intégration des frais de garantie dans ce mode de calcul implique une augmentation du taux nominal de l’ordre de 0,24% à 0,25%. Ce qui, in fine, n’est pas négligeable.
Globalement, dans le calcul du Taux Effectif Global, ce sont les primes d’assurance qui impactent le plus (voir plus haut). Ensuite viennent les frais de garantie. En dernier lieu, les frais de dossier. Le TEG prend donc en compte plusieurs composantes : nature du taux, frais de dossier, frais d’assurance et frais de garantie notamment. Il en en réalise la parfaite synthèse chiffrée. C’est donc un excellent outil de comparaison qui révèle immédiatement quel organisme propose la meilleure offre de prêt immobilier à ses clients.

Bon à savoir sur le Taux effecif global

Compte tenu de ce qui précède, un prêt à taux zéro n’aura pas un TEG égal à 0. L’ensemble des frais en dehors du taux d’intérêt du crédit viendront alimenter son calcul. Il est important également de noter que les frais d’agence immobilière ne seront pas pris en compte ici.

Dans le cadre d’une résiliation d’assurance de prêt sous la forme d’une loi Bourquin ou d’une loi Hamon générera également un impact à la baisse sur le taux effectif global d’un crédit immobilier. Dans ces conditions, les facteurs de variatiion du coût d’une assurance de prêt auront un impact sur le Taux effectif global comme par exemple :

• La situation médical de l’emprunteur aura un impact sur son taux d’assurance et de facto sur son TEG
• Son age : par exemple si l’emprunteur a plus de 70 ans cela sera également impactant sur la tarif de l’assurance emprunteur et sur le taux effectif global
• Son pays de résidence (en cas d’expatriation) sera également un élément potentiellement d’influence
• Sa profession si elle est à risques par exemple : comme la police ou l’assurance d’un emprunteur Gendarme ou militaire.

Ces notions financières n’entrent pas directement dans le calcul de la limite d’emprunt maximale.

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