Droit de préemption immobilier

Dans le domaine de l’immobilier, le droit de préemption immobilier est un droit légal ou contractuel priorisant certaines personnes (publiques ou privées) à toute autre personne lorsqu’un propriétaire manifeste sa volonté de vendre son bien immobilier. Il n’engendre pas de responsabilité de l’agent immobilier. Ce droit peut s’appliquer aux communes, aux EPCI (Établissements publics de coopération intercommunale), aux collectivités publiques, aux concessionnaires d’opérations d’aménagement ou encore aux SAFER (Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural), mais également aux locataires d’habitation et aux indivisaires. Les droits de préemption varient en fonction des zones concernées et du type de bien mis en vente : maisons individuelles, fonds de commerce, terrains à vocation agricole, appartements, immeubles…

Le principe du droit de préemption immobilier

Lorsqu’un propriétaire situé dans un périmètre dit « zone de préemption » décide de vendre son bien, il doit alors le notifier au titulaire du droit de préemption en lui fournissant une DIA (Déclaration d’Intention d’Aliéner). Lorsque celui-ci reçoit le document, il dispose généralement d’un délai de 2 mois pour informer s’il compte faire valoir son droit ou non. L’absence de réponse dans le délai indiqué vaut alors renonciation. Cela permet alors au propriétaire de vendre son bien librement aux mêmes conditions. Dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide d’accepter l’offre, il est tenu à le faire dans les conditions financières demandées par le cédant. Cependant, il faut savoir que certains droits de préemption publics offrent la possibilité à l’acquéreur de proposer un prix inférieur à celui demandé. Mais si un désaccord survient, une autorité impartiale, qui est le juge de l’expropriation, déterminera alors le « juste prix ».

Les droits de préemption publics

Lorsqu’une commune ou un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) dispose d’un POS (Plan d’occupation des sols), d’un PLU (Plan Focal d’Urbanisme) ou d’un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) rendu public ou approuvé sur tout ou partie d’une zone urbaine ou à urbaniser, il peut alors instaurer un droit de préemption, appelé communément « Droit de Préemption Urbain » (DPU). Ce dernier prévaut alors sur la vente forcée ou volontaire de tous les biens immobiliers achevés depuis 10 ans au moins et les titres des sociétés immobilières civiles ou par actions, sauf les fonds de commerce, les lots de copropriété d’habitation ou professionnel portant sur un seul local ou les immeubles appartenant aux organismes d’HLM. Il existe un DPU permettant à une commune ou son délégataire d’étendre son droit de préemption aux biens normalement exclus. Il s’agit du DPU renforcé. Toutefois, le DPU, qu’il soit simple ou renforcé, ne peut être invoqué que s’il est associé à un projet relevant de l’intérêt général, tel que la construction de logements sociaux aidés ou dans le cadre d’une rénovation urbaine. Il faut savoir que le caractère architectural d’un bâtiment ne justifie pas à lui seul l’application d’un DPU par la mairie, peu importe son intérêt. Hormis le DPU, il existe aussi d’autres droits de préemption publics, tels que le droit de préemption dans les Zones d’Aménagement Différé ou ZAD, le droit de préemption dans les Espaces Naturels Sensibles (ENS), le droit de préemption des Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural (SAFER) et le droit de préemption des fonds de commerce.
 Le Droit de Préemption ZAD s’adresse aux collectivités publiques ou aux établissements publics y ayant vocation ainsi qu’aux concessionnaires d’une opération d’aménagement. Ceux-ci sont prioritaires lors d’opérations de mises en vente de biens dans tout secteur d’une commune dotée ou non d’un document d’urbanisme, sauf les ventes dans le cadre d’une liquidation judiciaire, les successions et les donations. Le DP ZAD prévaut sur le DPU et permet la constitution de réserves foncières dans des zones urbaines ou naturelles.
 Le Droit de Préemption ENS s’adresse au conseil général d’une commune pouvant déléguer au Conservatoire du Littoral et des rivages lacustres. Ce droit s’applique uniquement dans les zones répondant à la notion d’espaces naturels sensibles, menacés ou abandonnés.
 Le Droit de Préemption des SAFER concerne les zones agricoles et naturelles des PLU et des POS : bâtiments d’exploitation ayant conservé l’utilisation agricole, terrains à vocation agricole et bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole. Ce DP est attribué aux Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural pour une durée de 5 ans après avis des chambres d’Agriculture et des Commissions Départementales d’Orientation de l’Agriculture (CDOA). Celui-ci s’applique uniquement dans le cadre de la concrétisation d’objectifs environnementaux et agricoles, essentiellement les remembrements.
 Le Droit de Préemption Commercial ou des fonds de commerce a été mis en place pour préserver une offre commerciale de proximité variée tout en promouvant le développement de l’activité commerciale ou artisanale dans un périmètre de sauvegarde délimité par une commune après avis de la Chambre de Commerce et de l’Industrie et de la Chambre des Métiers. Celui-ci concerne alors tous les fonds de commerce, les baux commerciaux et les fonds artisanaux.

Les droits de préemption privés

Le droit de préemption peut aussi s’appliquer à d’autres personnes, telles que des indivisaires et des locataires. En effet, dans le cadre d’un projet de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation ou mixte d’habitation et professionnel, le locataire dispose d’un droit prioritaire d’acheter le logement qu’il loue par rapport aux tierces personnes. Pour que celui-ci puisse bénéficier de ce droit, il ne faut pas que le bien soit vendu loué. Si tel est le cas, il n’y a pas de droit de préemption accordé et le bail reste le même avec le nouvel acquéreur. Ce droit de préemption du locataire s’applique uniquement dans quatre situations :
 Vente libre : Dans ce cas, il est nécessaire que deux conditions soient réunies. D’une part, il est nécessaire que le bail arrive à son terme et d’un autre côté, le propriétaire doit faire valoir l’offre de vente sous forme de congé dans un délai de 6 mois minimum avant que le contrat de location ne prenne fin. Le locataire peut alors acheter le bien avant toute autre personne. S’il ne le souhaite pas, il doit prendre congé et quitter les lieux à la fin de son bail pour que le propriétaire puisse vendre librement son bien.
 Première vente d’un logement consécutive à la subdivision ou à la division de tout ou une partie d’un immeuble : Ce cas prévoit alors une opération visant à vendre par cessions de parts, par lots ou par actions de sociétés un logement aux associés en propriété ou en jouissance à temps complet.
 Vente en bloc d’un immeuble de plus de 5 logements en une seule fois : Le droit de prévention prévaut dans la mesure où le bailleur d’un immeuble de plus de 5 logements occupés ou libres vend son bien en une seule fois et n’ayant pas l’intention de renouveler les baux en cours pour six ans.
 Vente en bloc de plus de 10 logements : Les locataires peuvent utiliser le droit de préemption dans la mesure où des accords collectifs ont été réalisés.
Les indivisaires peuvent aussi bénéficier du droit de préemption. Effectivement, d’après l’article 815-14 du Code Civil dans le cadre d’une indivision, les indivisaires doivent être les premiers à être tenus au courant lorsque l’un d’entre eux souhaite vendre sa part dans un ou des biens indivis par acte extrajudiciaire des prix et des conditions de la cession. Ils ont alors un mois pour faire valoir leur droit de préemption avant que la vente soit ouverte à d’autres personnes.

Ce élément est une pièce importante dans le processus de vente d’un bien immobilier.

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