Assurance Vice caché en Immobilier

Rc Pro agent Immobilier

Le vice caché en Immobilier

vice caché immobilierLa notion de Vice Caché immobilier est une problématique important de l’assurance Rc Pro des agents immobiliers. Vous êtes maître d’ouvrage, marchand de biens ou un revendeur professionnel ? Selon l’article 1641 du Code civil, le vendeur a le devoir de garantir la chose vendue contre les vices cachés de la chose rendant son usage difficile, voire impossible. Ce qui n’est pourtant pas sans conséquence parce que ces problèmes peuvent engager la responsabilité des revendeurs et des maîtres d’ouvrages. Vous avez donc tout intérêt à souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle couvrant les vices cachés pour vous prémunir contre les aléas de la vie. La présence d’un vice caché donne droit à l’acheteur de se prévaloir de la garantie légale du vice caché. Elle est prévue dans les dispositions du Code civil dans ses articles 1641 à 1649.

Quelles sont les conditions pour faire valoir la garantie des vices cachés ?

Régie par les articles 1641 à 1649 du Code Civil, la garantie légale des vices cachés est une obligation due par le vendeur et son application est soumise à certaines conditions. En premier lieu, il est nécessaire qu’une vente ait eu lieu, certifié par un contrat de vente auprès d’un notaire. Ensuite, l’acquéreur doit présenter un vice rendant la maison ou l’appartement impropre à l’usage auquel il a été destiné, c’est-à-dire l’usage normal que l’acquéreur pouvait envisager compte tenu du prix, de la qualité stipulée et des conditions générales de vente. Également, il faut que le vice soit caché et inconnu de l’acheteur, et que celui-ci soit antérieur à la vente. Comme exemple de vices cachés, on peut citer la présence de termites, de champignons ou d’amiante, mais également le caractère inondable d’un terrain, le caractère instable du terrain ou encore le fait de ne pas pouvoir construire sur le terrain.

Les actions en justice pouvant être entamées en cas de vices cachés

Lorsqu’un acquéreur est en présence de vices cachés sur le bien qu’il a acheté, il peut entamer une action judiciaire en garantie contre le vendeur. Afin qu’il puisse obtenir réparation sur le fondement de la garantie légale des vices cachés, il est dans l’obligation de prouver l’existence du vice, la gravité et le caractère caché de celui-ci, ainsi que l’antériorité par rapport à la vente. Si l’acheteur décide d’intenter en justice le vendeur, il dispose d’un délai de 2 ans à compter de la découverte du ou des vices. D’après l’article 1644 du Code Civil : « L’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, tel qu’elle sera arbitrée par des experts. » Ainsi, l’acquéreur peut opter pour une action rédhibitoire lors de laquelle il demande tout simplement l’annulation du contrat de vente ou une action estimatoire lors de laquelle il fait expertiser les vices cachés tout en demandant une réduction du prix de vente. Il faut savoir que peu importe l’action en justice choisie, chacune d’entre elles peut être appariée à des dommages et des intérêts. Ce sera à la cour de statuer sur le fondement de l’action en justice et trancheront sur le montant de la réduction du prix dans le cas d’une action estimatoire et sur le montant des dommages et des intérêts lorsque ceux-ci sont demandés.
Il faut savoir que le vendeur peut éventuellement être exonéré de sa responsabilité concernant les vices cachés. Effectivement, il existe des clauses exonératoires spécifiques à l’acte de vente. Bien que la garantie contre les vices cachés représente l’une des principales obligations du vendeur, celle-ci peut être limitée ou écartée dans certains cas. S’il s’agit d’une pratique notariale assez courante, les clauses exonératoires ne sont pas bien vues par les tribunaux. Le juge pourra toujours retenir le manquement du vendeur concernant son obligation à renseigner des défauts du bien immobilier qu’il a vendu, ce qui a pour effet de neutraliser la clause.

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    Les vices cachés et les vendeurs

    D’après le Code Civil, tout vendeur de biens immobiliers a des responsabilités lors d’une vente. En tant que tel, il est obligé de notifier à l’acheteur toutes les conditions qui pourraient diminuer l’usage du bien ou qui seraient de nature à réduire la qualité de la maison ou de l’appartement, entre autres. Les vendeurs sont également tenus de garantir les biens qu’ils cèdent contre un vice caché, même s’ils ignorent que ceux-ci en présentent et qu’ils sont de bonne foi.

    Les vices cachés et les acheteurs

    Lors d’une vente immobilière, il est important que les acquéreurs agissent prudemment en procédant minutieusement à un examen sérieux lors de la visite d’un bien immobilier. Il faut savoir qu’ils sont en droit de faire appel à des experts, des spécialistes en diagnostic immobilier, s’ils le souhaitent pour être sûrs d’obtenir un bien non vicié. S’ils sont en présence d’un bien présentant des défauts alors que le vendeur ne les a pas mentionnés, ils peuvent alors demander une révision du prix à la baisse. Si les vices cachés ont été découverts après l’achat, ils peuvent intenter le vendeur en justice et demander que la garantie légale des vices cachés soit appliquée. Ils ont le choix entre se faire rembourser intégralement ou de se faire rembourser partiellement tout en gardant le bien après que les tribunaux aient tranché l’écart de prix entre un bien parfait et un bien vicié. Dans les deux cas, les acheteurs ont la possibilité de demander des dommages et intérêts. Quant au vendeur, il devra également rembourser les frais occasionnés par la procédure judiciaire intentée contre lui.

    Les vices cachés et les professionnels de l’immobilier

    Pour le cas des diagnostiqueurs immobiliers, ils ont un devoir de conseils auprès de leurs clients. De ce fait, ils doivent proposer des recherches plus approfondies que celles prévues initialement dans le cas où ils détecteraient des anomalies importantes sur un bien immobilier. Dans le cas où le vendeur a mentionné une clause exonératoire dans le contrat de vente, l’acquéreur peut alors se retourner contre son diagnostiqueur immobilier en rapportant la preuve qu’il a commis une faute professionnelle, ce qui pourrait alors lui faire perdre son droit d’exercer et lui occasionner des préjudices financiers. Dans le cas des notaires ou des agents immobiliers, leur responsabilité peut être engagée dans une moindre mesure par rapport aux diagnostiqueurs. En effet, ayant un devoir de contrôle et de conseil, ils doivent alors s’assurer que tous les dossiers de diagnostics techniques des biens immobiliers dont ils ont la charge soient complets.

    Qu’est ce q’une assurance contre les vice cachés immobilier ?

    Une assurance des Vices Cachés Immobilier peut être souscrite dans le cadre d’une opération de vente immobilière. Elle permet à un agent immobilier, de proposer une garantie supplémentaire à leurs acquéreurs lors de transactions immobilières. L’assurance des vices cachés apporte l’équivalent de la garantie légale des vices cachés mais dans l’un des cas d’exonération de celle-ci, à savoir sur les biens immobiliers vendus par un non professionnel de bonne foi, cette garantie les met à l’abri d’une perte financière causée par la découverte d’un vice caché après la transaction (vice non-apparent).

     Ce contrat ne couvre que les risques situés en France Métropolitaine et dans le DOM de la Réunion (hors Corse et hors autres DOM-COM). Il a pour fonction de garantir l’objet de défauts cachés tels que définis à l’article 1641 du code civil et suivants.

    Quelle est le montant de la garantie vices cachés qui peut être souscrite ?

     L’assurance des vices cachés est porte ses effet pendant une durée ferme de 2 ans. Elle permet la prise en charge de 100% de la perte financière subie par l’acheteur, dans la
    limite du plafond choisi (pouvant aller jusqu’à 100 000 EUR). 

    Le bien garanti doit être bâti (ancien) à usage d’habitation. La garantie  couvre également ses annexes et dépendances : emplacements de parkings, garages, box, caves…

    C’est ainsi un complément idéal de la garantie légale des vices cachés sécurisant totalement une transaction immobilière.

    Quelles sont les exclusions de l’assurance vices cachés ?

    Au niveau des biens immobiliers, sont exclus de la garantie  : 

    • Les biens situés dans un immeuble insalubre ou en état de péril
    • Les biens immobilier vendus ou acquis par un professionnel de l’immobilier ou du bâtiment
    • Les biens immobiliers autres qu’à usage d’habitation

    Les types de vice cachés suivants sont exclus de cette garantie : 

    • apparents au moment de la vente du lot immobilier ou résultant de travaux réalisés postérieurement à l’acquisition du lot immobilier garanti
    • ne rendant pas le bien impropre à l’usage d’habitation
    • résultant d’un défaut d’entretien incombant à l’assuré
    • affectant le mobilier ou les appareils électroménagers
    • affectant les éléments extérieurs, y compris les piscines et spas extérieurs ou intérieurs, à l’exception des éléments affectant les dispositifs d’accès à la copropriété,
    • les vices cachés juridiques, les vices de la construction ou les vices du sol.

     Les pertes financières suivantes seront également exclues : 

    • les pertes immatérielles ou financières causées par les vices cachés des éléments du lot immobilier ;
    • les conséquences dommageables causées par les vices cachés des éléments du lot immobilier assuré autres que le montant de la réparation ou le remplacement à l’identique.

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