Compromis de vente

Quel est le contenu d'un compromis de vente immobilier ?

Dans l’immobilier, le compromis de vente concerne un engagement irrévocable se passant entre les deux parties constituées par l’acheteur et le vendeur d’un bien. Sous la responsabilité de l’agent immobilier, ce compromis sert de défense pour les deux entités qui sont alors protégées dans le cas où l’un des deux signataires ne respecte pas les engagements qui ont été prévus au départ. Le compromis de vente immobilier comprend différents éléments qui sont obligatoires. Cet engagement est à rédiger selon la convenance entre les parties engagées et la signature suit une certaine procédure à respecter pour que le compromis soit valable et joue son rôle de protection.

Une petite définition du compromis de vente en immobilier

Le fondement du compromis de vente est stipulé par l’article 1589 du Code civil.
Tout d’abord, le compromis de vente est une sorte d’avant-contrat de vente entre un vendeur et un acheteur d’un bien immobilier donné. Il s’agit de la première étape à franchir avant la conclusion finale de l’acte de vente. En quelques mots, le compromis de vente est un contrat en bonne et due forme qui stipule que tel vendeur souhaite de son plein gré, céder son bien immobilier à tel acheteur. D’autre part, l’acheteur concerné déclare sa volonté d’acquérir le bien. Les deux parties acceptent ensuite les conditions dans lesquelles la transaction va se dérouler. Ces conditions sont marquées dans l’acte en question.
Il s’agit alors, d’un engagement définitif qui peut tout de même faire office de rétractation dans la mesure où la partie qui souhaite résilier le contrat réunit les conditions nécessaires à ce faire. La rétractation ne peut être valable qu’en respectant un délai légal. D’autre part, le refus par une partie, de signer l’acte de vente définitif peut aboutir pour l’autre partie, à une demande auprès d’une juridiction compétente d’un versement de dommage et intérêts. Par ailleurs, la partie lésée est dans le droit de demander l’exécution forcée de la vente.

Le contenu du compromis de vente

Il n’existe aucune promesse synallagmatique de vente standard. En effet, elle est rédigée de manière sur mesure dans le sens où son contenu s’adapte aux différentes situations des signataires (du vendeur et de l’acheteur).

• Ce qui doit y figurer

Quelques éléments doivent cependant figurer dans le compromis de vente. À titre d’exemple, le document doit comprendre la désignation de l’immeuble et de son origine. Le prix qui a été convenu par les deux parties doit également se trouver sur le papier qui doit également mentionner les modalités de paiement convenues. Ensuite, ce contrat d’engagement renseigne sur les charges grevant le bien ainsi que l’échéance de la validité du contrat.

• Les conditions suspensives

Après, le compromis de vente comporte ce que l’on appelle « conditions suspensives ». Les conditions suspensives concernent l’éventuelle survenance de faits indépendamment de la volonté des signataires. Ces évènements doivent être très précis lorsqu’ils sont inscrits dans le compromis et ne doivent comporter aucune ambigüité de sens. Ainsi, la rédaction des faits se doit d’être très détaillée et aucune rétractation n’est possible si le fait exact mentionné dans le contrat ne se réalise pas.
Aujourd’hui, la loi ne reconnait qu’une condition suspensive qui est celle se rapportant à l’obtention d’un prêt immobilier pour l’achat du bien. Néanmoins, les parties peuvent très bien s’entendre sur d’autres conditions suspensives selon les besoins des signataires. Elles peuvent entre autres, inclurent des conditions suspensives se rapportant à la préemption de la commune et à la non-opposition à une déclaration de travaux.
C’est ainsi que ces conditions se présentent comme une véritable sécurité pour le vendeur et l’acquéreur.

• Les documents annexes pour un bien en copropriété

Certains documents annexes sont exigés parmi le dossier de vente pour compléter le compromis de vente en immobilier. En effet, la loi Alur exige pour une copropriété à vendre de présenter des documents qui informent l’acquéreur sur la gestion et la situation financière du bien immobilier.
– Documents se rapportant à la gestion du bien immeuble
Concernant les documents sur l’organisation du bien à vendre, il est impératif de fournir les documents sur le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Ces pièces comportent la totalité des lots que regroupe l’immeuble et informe sur le partage des charges. D’autre part, c’est dans ces documents que l’on retrouve les règles qui régissent l’organisation des occupants.
Deuxièmement, il faut présenter les PV des AG des trois dernières années et enfin, une fiche synthétique de la copropriété. Cette fiche rassemble toutes les informations relatives à la finance de l’immeuble et comprend également les données techniques de celui-ci.

– Document se rapportant à l’entretien du bien immeuble

Ensuite, le dossier de vente doit être complété par le carnet d’entretien de l’immeuble qui informe en détail l’acheteur, des dates clés de l’immeuble, sur les derniers travaux effectués notamment au niveau de la toiture, de la canalisation, etc. Ce document est disponible auprès du syndic de copropriété. Toutefois, le vendeur qui cède son bien à un acheteur qui est également propriétaire d’un lot quelconque de la copropriété n’a plus besoin de présenter ce carnet.
Enfin, les documents qui informent sur la situation financière des biens en copropriété à vendre sont nécessaires dans la transaction. L’on parle par exemple du montant des charges courantes, la valeur de la part de fonds travaux rattachée au principal lot vendu, les sommes prévisionnelles à payer au syndic, l’état global des charges à payer au sein du syndicat et la dette fournisseur.
Différentes étapes avant l’acte définitif
Le compromis de vente stipule un délai de rétractation de 10 jours sans aucune obligation de justification, au bénéfice de l’acheteur. Cette rétractation prend effet dès lors que les deux parties ont chacun en main, la copie de l’acte et des différentes annexes. Cependant, l’acquéreur a pour obligation de payer l’indemnité d’immobilisation en respectant le délai de 21 jours.
Un acompte peut être versé ou non selon les dispositions convenues entre les deux parties. Il s’élève entre cinq à dix pour cent de la totalité du prix d’achat. Selon la loi, l’acheteur dispose d’un mois pour obtenir un prêt. Dans le cas échéant, la vente peut être légalement annulé sans faire l’objet d’une éventuelle poursuite.