Les assurances d’une opération de promotion immobilière
En France, les promoteurs immobiliers, les maîtres d’ouvrages ainsi que tous les acteurs de la construction sont tenus de respecter certaines obligations réglementaires. Ces professionnels de la construction sont soumis à l’obligation légale de prendre une garantie d’assurance dommage ouvrage. Le chantier regorge de dangers et il n’est pas rare de faire face à des accidents que ce soit pendant la phase de travaux ou après la date de réception.
Les Assurances obligatoires d’une Promotion Immobilière
Elles s’adressent aux lotisseurs, aux marchands de biens, les constructeurs et aux promoteurs immobiliers et couvrent les conséquences financières de la réalisation d’une opération de construction. Elles ont pour objet de réparer les préjudices matériels, corporels et immatériels que ce soit en matière d’exploitation, en incluant la responsabilité des préposés de l’assuré.
La Loi Spinetta fixe les règles auxquelles sont soumis l’ensemble des intervenants de l’acte de construire en introduisant l’obligation d’assurance décennale.
Les garanties décennales recouvrent en général deux garanties :
– les assurances souscrites par les intervenants de l’acte de construire (maitre d’oeuvre, locateur d’ouvrage, ….) qui souscrivent ce type de police sur une base annuelle.
– les assurances liées directement à chaque chantier (Dommage Ouvrage, Tous Risques Chantiers…) qui seront souscrites par le maître d’ouvrage pour chaque chantier.
La garantie financière d’achèvement
Toujours dans le but de protéger le consommateur, le législateur impose la souscription d’un garantie financière d’achèvement pour toute opération de promotion immobilière commercialisée en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement). Afin de protéger le consommateur contre une défaillance financière du promoteur, la souscription d’une GFA est une obligation légale pour le promoteur immobilier car il reste maître d’ouvrage jusqu’au parfait achèvement des travaux (Article 1601-3 du code Civil)
En effet, cette garantie couvre les désordres, les vices apparents, les mauvaises réalisations, les travaux mal effectués. Elle garantit également l’achèvement des travaux au cas où l’entrepreneur ferait défaut. Elle dédommage l’acquéreur en cas d’annulation d’une promesse de vente ou d’un travail non achevé. En résumé, c’est une garantie de remboursement, de livraison à prix ferme et définitif qui sécurise les transactions.
Pour la mettre en œuvre, il faut que le maître d’ouvrage en notifie le maître d’œuvre par lettre recommandée avec avis de réception. Les constructeurs doivent fournir une attestation de GFA à leur acquéreur. Le but étant de maintenir l’équilibre financier des investissements et de faire face aux difficultés que le promoteur pourrait rencontrer au cours de ses activités. Cette garantie ne s’applique pas à l’usure normale de l’ouvrage.
Il existait précédemment deux types de GFA :
– La GFA intrinsèque qui reposait sur une garantie donnée par le promoteur sur la base d’un engagement portant sur son propre bilan.
– La GFA extrinsèque qui implique un tiers garant, qui dans la pratique est une institution financière qui de manière externe ou extrinsèque se portera garant sur le plan financier de l’achèvement de l’opération. Elle couvre les conséquences du non-achèvement des travaux et s’engage donc à finir les travaux de construction sur un plan financier.
L’assurance dommage ouvrage
C’est une garantie décennale joue dans le cadre du préfinancement des dommages apparus après la livraison d’un ouvrage de construction. Elle permet de rembourser et de réparer les dommages et les malfaçons apparues suite à la livraison de l’ouvrage et sans avoir à attendre les résultats d’une saisine des tribunaux compétents.
Le contrat d’assurance dommage ouvrage couvre les vices apparents, les malfaçons affectant la stabilité de la construction que ce soit un vice de sol ou des défectuosités créant une « impropriété à destination » de l’ouvrage livré. Par exemple : la fissure d’un mur, des défauts du système de chauffage ou des équipements qui ont un rapport avec l’ouvrage.
Cette assurance n’est pas à confondre avec une assurance multirisque qui va couvrir le dégât des eaux, l’incendie ou le vol après la livraison des travaux.
Quand la garantie de parfait achèvement et/ou la garantie décennale sont expirées, l’assurance dommage ouvrage commence à prendre effet. Il est nécessaire de la saisir quand l’entrepreneur défaillant refuse de réparer ou parce que les parties n’arrivent pas à se mettre d’accord.
À la survenance d’un sinistre, l’assuré doit prévenir son assureur en lui adressant une lettre de déclaration avec avis de réception dans les 5 jours. Cette lettre contient avec précision la date de survenance des dommages et son état exact. L’assureur fera évaluer le montant de l’indemnisation après l’expertise du dommage.
Une garantie dommages ouvrages n’opère que pour des cas précis
– Le maître d’ouvrage doit avoir souscrit cette assurance préalablement à la réalisation du chantier et sa livraison
– L’intégralité des travaux doit être menée par des professionnels du bâtiment, des bureau d’études qualifiés et des maitres d’oeuvres doivent tous être assurés en Rc Décennale. Une étude béton, un contrôle technique du type L ou LP au minimum doivent avoir été effectués. Ceci vaut pour les travaux de rénovation, de réhabilitation, d’aménagement, plus précisément pour tous travaux concernant les fondations de l’édifice.
Le tarif de l’assurance dépend de la nature des opérations de construction.
Garanties facultatives : assurance tous risques chantier & assurance Rc Pro
Bien qu’elles soient pratiquement indispensables, il n’existe aucune disposition dans la loi qui oblige les acteurs de la construction à les prendre. Le promoteur souscrira également pendant la durée des travaux les garanties non-couvertes par l’assurance dommage ouvrage et qui vont couvrir le chantier en tous risque (incendie, vandalismen…etc).
Dans la plupart des cas, elle s’accompagne de franchises. Tous les intervenants sur le chantier peuvent bénéficier de cette assurance du moment que l’on constate les dommages suivants :
– Les glissements de terrain
– Les inondations à la suite d’une tempête
– Les incendies
– Les vols
– Les actes de vandalisme
– Les attentats de terrorisme
Cette liste n’est pas exhaustive. Elle ne couvre pas le défaut financier qui peut affecter la viabilité financière du promoteur comme la GFA.
L’assurance Rc Promoteur Immobilier
En tant que professionnel de l’immobilier, le promoteur peut voir sa responsabilité recherchée dans le cas où un préjudice matériel, corporel ou immatériel verrait le jour au cours d’une opération ou après sa livraison. En effet, le vice caché par exemple sera ici une source de litige dans lequel le promoteur peut voir sa responsabilité recherchée.
Le responsabilité du promoteur peut également être recherchée par les tiers quand aux troubles qu’il pourrait avoir créer sur ses avoisinants pendant la période des travaux par exemple (un plaque de tole se détache de la toiture et blesse un tiers ou provoque un dommage sur un immeuble voisin…). Cette garantie est couverte en assurance de chantier par une RCMO.
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