Pouvoirs du syndic de copropriété

Quels sont les pouvoirs du syndic ?

Par définition, le syndic de copropriété est une personne physique ou morale à qui l’on attribue la charge de représenter le syndicat de copropriété et de gérer les parties communes d’un immeuble nanti de la copropriété. Pour préciser les pouvoirs du syndic de copropriété, l’étendue de ses missions est définie par la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, complétée par la loi Alur. Selon une étude réalisée par l’Association des responsables de copropriété en 2005, il existe en France approximativement 85 % de syndics de copropriété. Force est de constater que le syndic de copropriété détient une compétence propre, d’autant plus quand les fonctions sont exercées à titre professionnel, il est nécessaire d’avoir des connaissances techniques en la matière. Et c’est ce qui fait que des pouvoirs sont reconnus aux syndics de copropriété. Cette rubrique détaillera les facultés du syndic.

Les conditions d’exercice du pouvoir de syndic de copropriété

– L’accès au métier

Pour exercer la profession, le diplôme de bac + 2 est requis. Les connaissances peuvent être également complétées par des formations au niveau de centres agrées comme l’institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation, ou encore l’école supérieure des professions immobilières.

– La réglementation du métier

Pour être en mesure d’exercer sa mission, le syndic doit de primes abords remplir certaines conditions, dont :
• La possession de la carte professionnelle
• L’ouverture d’un compte séparé au nom de la copropriété
• La souscription à une assurance responsabilité civile professionnelle Syndic et d’une garantie financière pour couvrir les fonds du syndicat des copropriétaires

– Le mandat syndical

Selon le décret du 17 mars 1967, il est d’une durée de 3 ans, mais peut être renouvelé par décision de l’assemblée générale. La loi prévoit cependant de réduire la durée de ce mandant si l’un des membres syndics a participé à l’édification ou à la construction de l’immeuble.

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Les missions syndicales

La tenue de l’assemblée générale des copropriétaires
Le syndic se charge de convoquer préalablement les copropriétaires avant la tenue d’une assemblée générale. Il doit assurer la bonne exécution des décisions prises en réunion. Il ne peut cependant se soustraire à ces droits et obligations sans la majorité des voix lors de l’assemblée.

La gestion de trésorerie

Pour prévoir les dépenses au cours du prochain exercice, le syndic se charge de préparer un budget pour déterminer le fonds de roulement et les dépenses relatives au fonctionnement du syndicat. S’il est nécessaire de constituer un compte séparé, il est nécessaire d’inclure ce point dans l’ordre du jour de l’assemblée générale, après quoi les membres décideront par vote. Dans la pratique courante, le budget prévisionnel se répartit en quatre temps et le quart doit être recouvré tous les trois mois.

La gestion du personnel

Le syndicat prend des décisions sur la suppression ou non des postes de travail. À cet effet, il lui appartient de fixer les conditions de travail des préposés dont il a l’intention d’engager.
L’administration de la copropriété
Si les travaux doivent être effectués d’urgence, il n’est pas nécessaire pour le syndic de recourir au vote des autres membres pour prendre les décisions relatives à ces opérations. Il doit également faire en sorte de prendre les mesures adéquates afin que les parties communes soient bien soignées et comportent les éléments d’équipements nécessaires à la vie courante des copropriétaires. Il doit alors procéder aux opérations suivantes :
– mettre à jour une fiche synthétique de copropriété détaillant les informations financières concernant la copropriété
– lister les lots ainsi que les propriétaires de ces lots
– Établir un carnet d’entretien de l’immeuble
– Entreprendre les démarches administratives en vue d’immatriculer l’immeuble
– Informer par tous les moyens les propriétaires ou les locataires de l’immeuble sur les actes de disposition à entreprendre
Pour simplifier l’accès à ces documents, il est conseillé de les joindre aux courriels.
Bref, il doit donc faire en sorte d’assurer la sécurité et de préserver la santé des occupants de l’immeuble. D’où l’intérêt d’une assurance en vue de couvrir les conséquences des dommages occasionnés par les accidents tels que les incendies, les inondations par exemple. L’article 18 de la loi de 1964 précise le rôle du syndic quant à l’état de la copropriété. Il a donc la charge de faire respecter le règlement en poursuivant en justice ceux qui se soustraient aux paiements des charges par exemple.

La négociation

Ses compétences techniques et juridiques font du syndic un conseiller et un informateur. Ce qui implique les capacités à négocier et à gérer les conflits. En cas de désaccord entre les copropriétaires, il joue le rôle d’arbitre et propose les solutions. De la même manière, il doit être capable de négocier les meilleurs tarifs avec les fournisseurs.

Comment procède-t-on au changement de syndic ?

Le changement de syndic de copropriété est soumis à des réglementations strictes. Il est quasiment impossible de procéder à cette opération, sauf si les copropriétaires décident majoritairement de confier la gestion du syndic à l’un d’entre eux. Ce changement doit cependant précédé d’une demande par lettre recommandée avec avis de réception en vue de convocation à une assemblée générale ordinaire.
La révocation du syndic de copropriété
Pour pouvoir révoquer le syndic, il faut convoquer tous les copropriétaires à une assemblée générale. Toutefois, il serait plus judicieux d’inclure ce point dans l’ordre du jour et en cas d’abstention du syndic, il est possible de recourir au conseil syndical pour convoquer à une réunion. À défaut de conseil syndical, il est possible de requérir par voie de justice la tenue de l’assemblée générale après une mise en demeure infructueuse. Les faits reprochés au syndic défaillant doivent être suffisamment graves pour justifier la révocation. Une révocation abusive et sans preuve pourrait ouvrir droit à des dommages-intérêts au syndic mis en cause. Quand la décision de révocation a été prise, l’ancien syndic quitte immédiatement la salle pour être remplacé par les éventuelles personnes sollicitées à prendre place. Ces dernières doivent faire l’objet d’un vote majoritaire.

La passation du pouvoir

Cette passation est soumise au régime de la loi du 10 juillet 1965. La décision de destitution, de démission implique la restitution de tous les documents dans le mois qui suit. L’ancien syndic doit transmettre tous les documents administratifs et financiers, nécessaires à la bonne marche de la copropriété. Le solde des fonds disponibles est également remis dans les deux mois. En cas de rétention des documents et si malgré une mise en demeure l’ancien syndic ne s’exécute pas, le nouveau syndic peut saisir le tribunal de grande instance en référé pour se faire attribuer lesdits documents.