Assemblée générale copropriété

Que cela soit sous le controle d’un agent immobilier, ou plutot du syndic de coprorité (bénévole ou professionnel), Il est dans l’obligation de toute copropriété de se réunir au moins une fois tous les ans autour d’une assemblée générale de copropriété. Cela fait partie des missions importantes en de responsabilité du syndic de copropriété. Elle doit être entamée afin de mener à bien le fonctionnement de la copropriété. Elle encadre également toutes les décisions concernant la vie de la copropriété, la gestion de l’immeuble. L’assemblée générale est en fait l’organe délibérant qui regroupe tous les copropriétaires. Selon la Cour de cassation dans son arrêt du 07 février 1990, le fait de s’abstenir de se réunir autour d’une assemblée générale peut engager la responsabilité du syndic. Tous les copropriétaires, ou du moins, leur représentant doivent être convoqués. Des règles strictes animent cette assemblée des copropriétaires. Nous éluciderons ce propos dans ce qui va suivre.

La convocation à l’assemblée générale

L’assemblée générale peut être convoquée à la requête du conseil syndical ou des copropriétaires disposant au minimum le quart des voix. À cet effet, le syndic ne peut s’y opposer.
La demande de convocation est notifiée par lettre recommandée avec avis de réception à chaque copropriétaire selon les modalités du décret du 17 mars 2007. Elle peut également être télécopiée, mais sous réserve du récépissé. La convocation précise l’ordre du jour de la réunion ainsi que les points à discuter et qui nécessite la prise de décision. La convocation doit être faite 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale, sauf si elle a été effectuée par voie postale. Dans ce cas, le délai de convocation court au premier jour de la réception de la lettre. D’où l’intérêt de prévoir du temps pour convoquer les copropriétaires pour faire face à ce genre de situation.
Elle contient la date, l’endroit de la réunion ainsi que l’ordre du jour. Tous les copropriétaires sans exception doivent recevoir cette convocation. Dans le cas contraire, celui qui n’a pas été convoqué peut faire annuler par voie de justice les décisions issues de cette réunion dans les deux mois de la réception du procès-verbal. Cependant, si l’un d’eux se trouve dans l’impossibilité de se rendre à l’assemblée générale, il a la possibilité d’envoyer un « pouvoir blanc » au président du syndic. Le droit de représentation est très important, car il pourrait entraîner la nullité des décisions. On considère que le vote du copropriétaire absent aurait pu avoir des incidences sur la majorité requise.

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L’ordre du jour de l’assemblée générale de copropriété

L’article 11 du décret parle des pièces qu’il faut joindre à l’ordre du jour, tels que des documents comptables, les factures, les contrats signés par le syndic à titre d’information. Mais il est nécessaire de les présenter quelques jours avant l’assemblée générale sans quoi elles ne seraient plus valables si on ne les présente qu’au moment de la réunion. Seuls les points déterminés dans l’ordre du jour feront l’objet d’une discussion et d’études lors de l’assemblée générale.
Si un des copropriétaires désire apporter des modifications à l’ordre du jour, il doit le demander au syndic dans les six jours après avoir reçu notification de la tenue de l’assemblée générale. Il doit donc leur adresser une lettre recommandée avec avis de réception.

La composition de l’assemblée générale

La tenue de l’assemblée générale doit mettre en présence certaines personnes :
– Les copropriétaires
Tous les copropriétaires ont le droit d’assister à la réunion, peu importe la nature de leur propriété sur le lot.
– Les mandataires des copropriétaires ou les indivisaires
Les indivisaires doivent recevoir convocation ou du moins leur mandataire doit les représenter. La désignation de ce dernier est prise par ordonnance par le Président du Tribunal de Grande instance dès le moment où l’un des indivisaires ou le syndic en fait requête. Les copropriétaires sont libres de choisir les mandataires qu’ils veulent. Mais quand il sera question de voter, le mandataire n’a pas le droit de cumuler plus de trois délégations de vote sauf s’il représente plus de 5 % des voix des copropriétaires présents en assemblée générale.
– Les locataires
Ils sont convoqués notamment lorsque l’objet de la réunion est principalement axé sur les réparations des parties communes de l’immeuble.
– Le copropriétaire incapable
En tant que mineur non émancipé ou incapable majeur, ce copropriétaire doit être représenté par son tuteur ou son administrateur légal.
– La Société civile immobilière

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Le déroulement de l’assemblée générale des copropriétaires

• La présence des copropriétaires
  Une feuille de présence doit être signée par les copropriétaires présents. Le Décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 précise que cette feuille de présence relate les informations et les coordonnées des personnes présentes qui doivent d’ailleurs y émettre leur émargement. Elle est conservée en annexe du procès-verbal et doit être certifiée par le Président de séance.
• Le président de l’assemblée générale et le secrétaire de séance
  La réunion est précédée de la désignation du président de séance, le cas échéant, de scrutateurs. Tandis que le secrétariat de l’assemblée est assuré par le syndic. La législation interdit au syndic de propriété de participer à l’assemblée générale. Elle doit y être présente indépendamment de ses fonctions en tant que syndic, c’est-à-dire personnellement.
• Le droit de vote des membres
  La loi du 10 juillet 1965 en son article 22 parle du droit de vote des copropriétaires qui doit être au prorata de sa quote-part sur la copropriété. Mais quand la quote-part constitue plus de la moitié des parties communes, le droit de vote du copropriétaire est constitué par la somme des voix des autres. Ainsi, un copropriétaire qui a 3/100ème de part dispose d’un nombre de voix de 5 sur 100.
• Le procès-verbal de réunion
  Il récapitule les points de discussions lors de l’assemblée générale. Il doit mentionner : le nombre de ceux qui se sont opposés ou abstenus à telle ou telle décision, le nombre de voix des opposants, le décompte des voix, les réserves. Il est signé par le président, le secrétaire ou les scrutateurs. Le procès-verbal de l’assemblée générale est envoyé à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le fait de se soustraire aux formes substantielles du procès-verbal pourrait entraîner la nullité de l’assemblée générale.

Tout ceci fait partie des obligations et des pouvoirs du syndic de copropriété. L’oganisation de l’assemblée générale est un élément entrant dans la rémunération de l’agent immobilier et ici du syndic de copropriété.

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