Vente VIR

En tant qu’acquéreur, vous devez être en mesure de connaitre vos droits sur la consistance des travaux de l’immeuble à rénover et que vous désirez acheter. Mais en tant que vendeur, vous devez être capable de cerner au mieux le rôle que vous jouez. En concluant un contrat de vente d’immeuble à rénover, des obligations de la part du vendeur et de l’acquéreur pourront naitre. Nous détaillons dans les paragraphes suivants le régime juridique à appliquer, ainsi que tous les autres points à prendre en compte lors de la conclusion d’une Vente VIR. Vallois Courtier en Garantie Financière vous donne accès à son lexique d’information.

Qu’est-ce que la VIR ou Vente d’Immeuble à Rénover ?

Consacrée par la loi ENL (engagement national pour le logement), la Vente VIR vente d’immeuble à rénover est un moyen pour une personne de vendre une partie ou la totalité de l’immeuble bâti, ou encore de réaliser directement ou indirectement des travaux sur ledit immeuble.
Cet engagement doit être cependant transcrit dans un acte notarié signé entre le vendeur et le futur acquéreur en vue de réaliser les travaux. Une somme est donc perçue par le titulaire des travaux, et ceci, avant même la cessation des travaux, en échange de quoi la propriété du sol est de constructeurs au fur et à mesure des travaux sont donnés à l’acquéreur. C’est pour cette raison que le vendeur est tenu d’obligations spécifiques en tant que rénovateur.

Cadrage juridique de la VIR

La vente VIR ou Vente d’immeuble à rénover implique l’application des textes suivants :
– La loi ENL du 13 juillet 2006
– La loi Malraux
– Le décret d’application du 19 décembre 2008
– Le décret n° 2010-1128 du 27 septembre 2010
– Le Code de la construction et de l’habitat en ses articles L 111-6-2-1 à 4 et L 262-1 et suivants

Ces textes visent surtout à protéger les intérêts de l’acquéreur sur l’exécution des travaux. Le statut de la VIR est d’ordre public, sanctionné par la nullité absolue. Ladite nullité peut être invoquée par l’acquéreur avant la livraison des travaux. Ces textes s’appliquent également à toutes personnes ayant l’intention de vendre un immeuble bâti à usage d’habitation ou de commerce, peu importe le caractère de la vente qu’il soit professionnel ou non.

Selon la loi Malraux, il est nécessaire de réunir les conditions suivantes pour qu’il y ait vente :
– L’immeuble doit être un immeuble entièrement ou partiellement bâti
– L’immeuble doit avoir une destination précise et déterminée : pour habitation ou pour usage professionnel.
– Les conditions de réalisations doivent être déterminées dans le contrat de VIR. Dès qu’ils sont payés avant la fin des travaux, les travaux entrent dans le champ d’application de la convention.
Il faut toutefois remarquer que la VIR n’a pas sa raison d’être dans le cas de secteur protégé.

TOUT SAVOIR SUR LA GFA VIR

Le contrat de VIR

Il est jugé utile d’établir une convention organisant les modalités de la VIR afin de consolider les droits et les obligations des parties respectives, notamment de l’acquéreur, sachant que ce dernier ne pourra profiter de son bien qu’à l’achèvement des travaux.
Il est rédigé sous la forme authentique à peine de nullité et doit indiquer :
– La description des travaux qui doivent être entamés
– Les plans, la surface des pièces
– Les détails du prix de vente, s’il est révisable ou pas
– Les modalités de la révision du prix de la vente
– Le délai de réalisation des travaux : la date indicative de la livraison. Des clauses peuvent stipuler des sanctions en cas de non-respect du délai.

Les limites et les exclusions

Le dispositif de la VIR exclut les travaux d’agrandissement et de restructuration complète d’un immeuble en reconstruction. D’après l’article R 262-1 du code de la construction et de l’habitat, il s’agit :
– De la majorité des fondations
– Les éléments hors fondation, mais constituent quand bien même la résistance et la rigidité de l’ouvrage
– La consistance des façades

Le régime juridique de la VIR

Le contrat de VIR étant une source de droits et d’obligations, met donc en interaction celles des deux parties respectives :

– Les obligations du vendeur

Son principal attribut est de transférer immédiatement la propriété du sol sur lequel repose le bâtiment. Il doit également réaliser et assurer la maitrise d’ouvrage des travaux prévus dans l’accord avec l’acquéreur. Il lui revient par conséquent de conserver la qualité de maître d’ouvrage jusqu’à ce que les travaux prennent fin. Il fournit la garantie de parfait d’achèvement, mais doit également supporter les garanties des constructeurs auxquels il fait appel. Il a le devoir de souscrire des assurances ; pour les travaux constitutifs d’ouvrages entamés par le rénovateur, pour la responsabilité civile professionnelle rendue obligatoire par la loi. Il protège également l’ouvrage contre les vices et les défauts apparents selon les dispositions des articles 1642-1 et 1648 du code civil. Il doit délivrer l’ouvrage à la fin des travaux.

– Les droits et obligations de l’acquéreur

Il doit payer le prix de l’ouvrage en fonction de l’avancement des travaux. Le prix ne saurait excéder les 50 % à la fin des travaux, ni 95% de l’ensemble des travaux visant à éteindre la garantie financière d’achèvement. Le solde du prix est payé à l’achèvement des travaux.
Il a le droit de céder ses droits à une tierce personne. Il est libre d’établir un avant-contrat indiquant les caractéristiques, la réalisation des travaux et les garanties d’achèvement. Cependant, il ne faut pas oublier que l’avant-contrat n’est pas un contrat de réservation, mais une promesse de vente.

Quels sont les points forts de la VIR ?

La VIR présente des points avantageux grâce aux garanties qui l’encadrent pour minimiser, voire annihiler les défauts de réalisation :
– La garantie financière d’achèvement des travaux
– La garantie de respect du planning de la réalisation des travaux
– La garantie des prix forfaitaires
Ce rouage doit également son efficacité à la réduction d’impôts : le taux de réduction s’élève à 30% sur l’assiette, et s’il s’agit d’un bien se trouvant dans le secteur sauvegardé, il est de 22%. C’est également un investissement immobilier sécurité pour l’acquéreur en vertu du contrat de VIR, la garantie sur la qualité des travaux, et le respect des délais d’achèvement.