Squatteur, Bien immobilier et Expulsion…

Assurance loyer impayé

Expulsion des squatteurs : quelles procédures depuis la loi Elan ?

Retrouver son logement squatté est le cauchemar de nombreux propriétaires bailleurs. Rassurez-vous, différentes mesures s’offrent à vous afin d’expulser les squatteurs. D’autant plus que ces expulsions ont été facilitées grâce à la loi Elan du 23 novembre 2018.

Qu’est-ce qu’un squatteur ? Définition

On nomme communément squatteur, une personne qui occupe un logement illégalement. Cela signifie que ces personnes ne disposent pas d’un titre (contrat, bail, attestation) leur permettant d’accéder au logement et de l’occuper légalement. Bien que le squat soit illégal, vous ne pouvez pas, en tant que propriétaire, expulser les squatteurs par vos propres moyens. Vous devrez recourir à l’une des différentes procédures d’expulsion prévues à cet effet.

Quelles sont les différentes procédures d’expulsion ?

La procédure traditionnelle du référé

Cette procédure nécessite une décision judiciaire permettant de contraindre les squatteurs à quitter le logement et à s’acquitter d’une indemnité d’occupation. Afin d’en bénéficier, le propriétaire doit d’une part, prouver l’occupation irrégulière du logement et d’autre part prouver, grâce à un titre, qu’il est le véritable propriétaire du logement. Le propriétaire doit également recueillir l’identité des différents occupants de son logement. Il peut le faire par tout moyen : témoignages du voisinage, d’un éventuel concierge etc. S’ils sont plusieurs, l’identification d’un seul est suffisante. En cas d’échec de l’identification, le propriétaire peut faire appel à un huissier de justice afin de se rendre sur les lieux et relever l’identité des différents squatteurs. Une fois recueillies, l’huissier dressera un procès-verbal qui servira de moyen de preuve lors de la saisie du juge. Si le recueil d’identité est impossible, il faudra recourir à la procédure d’expulsion exceptionnelle.

La procédure exceptionnelle

Il s’agit d’une procédure d’expulsion sur requête. Le propriétaire doit mandater un avocat afin qu’il dépose une requête devant le tribunal d’instance (TI) du lieu de situation du logement squatté. Si le bien squatté est un terrain, cette requête devra être déposée devant le tribunal de grande instance (TGI). Afin de procéder au relevé de l’identité des squatteurs, le juge pourra accorder une ordonnance autorisant un huissier de justice à dresser un constat. L’huissier de justice pourra alors entre dans le logement squatté afin d’y procéder. Une fois le constat dressé, l’avocat du propriétaire saisit le TI d’une demande en expulsion. Cette demande doit être transmise par l’huissier aux occupants illégaux.

L’action extrajudiciaire

La loi « anti squat » du 24 juin 2015 permet de faire expulser les squatteurs de son logement sans avoir à saisir le juge. Pour cela, le propriétaire doit se rendre dans un commissariat de police ou de gendarmerie, afin de déposer une plainte pour violation de domicile. À l’appui de sa plainte, le propriétaire doit prouver d’une part, sa qualité de propriétaire du logement et d’autre part l’occupation illégale de son logement. Cette preuve de l’occupation illégale peut se faire de différents moyens et notamment grâce à des témoignages ou un constat d’huissier. La demande d’expulsion doit être faite dans un délai dit de flagrance. Au vu de l’article 53 du code de procédure pénale, on considère généralement que ce délai de flagrance est de 8 jours.

L’action en expulsion de l’article 38 de la loi DALO

L’action instituée par la loi instaurant un droit au logement opposable (DALO) est encore méconnue des propriétaires. Son article 38 prévoit pourtant une procédure accélérée afin d’expulser les occupants illégaux d’un logement. Le propriétaire, ou le locataire, du lieu occupé illégalement peut demander au préfet qu’il mette en demeure les squatteurs de quitter le logement. Cette demande doit être précédée de la preuve des éléments suivants :

  • Qu’une plainte a été déposée
  • Que le logement occupé constitue le domicile du propriétaire ou du locataire

Le constat de l’illicité de l’occupation par un officier de police judiciaire
Lorsque la preuve de ces éléments est rapportée au préfet, celui-ci procède à une mise en demeure préfectorale dont le délai d’exécution ne peut être inférieur à 24h. Elle sera notifiée aux occupants illégaux et publiée en mairie et sur les lieux de l’occupation. Cette mise en demeure est également notifiée au locataire ou propriétaire du logement. Lorsque la mise en demeure reste sans effets, le préfet doit procéder à l’évacuation forcée des lieux à moins que le propriétaire ou le locataire s’y opposent.

Ce dispositif a néanmoins une portée limitée puisqu’en réalité, le préfet n’est pas tenu de procéder à cette mise en demeure.

Expulsion et une assurance loyer impayé

Dans le cas d’un locataire qui n’honore pas ses paiements de loyers, avec la mise en place d’une assurance loyer impayé, l’assureur prendra en charge les frais et la procédure d’expulsion du locataire si il n’arrive pas à récupérer les loyers impayés. Intégré au contrat, la protection juridique liée au contrat de GLI permet la mise en oeuvre des procédure juridiques et leurs prise en charge. Il convient de se pencher sur les conditions générales et particulières du contrat pour avoir une vision des limites de garanties et procédures à respecter pour permettre une prise en charge de ce type de sinistre.

Pour le cas des squatteurs, ils ne sont pas pourvus d’un contrat de bail. De ce fait, le contenu des garanties de l’assurance loyers impayés ne peut intervenir. Un contrat de protection juridique propriétaire bailleur pourra alors intervenir (si il a été mis en place avec la présence du squatteur).

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