Clause résolutoire : Qu’est ce que c’est ? Comment ça marche ?
La clause résolutoire est un élément déterminant en matière de gestion locative et d’assurance loyer impayé.
Qu’est qu’une clause résolutoire ? Définition
Une clause résolutoire fait partie des clause dites contractuelles d’une convention (ou contrat). Elle fait partie intégrante des éléments constitutif d’un contrat et notamment d’un contrat de location. La clause résolutoire est systématiquement contenue de façon explicite dans l’exécution des termes d’un contrat qui comporte un engagement réciproque des parties. On parle ici de clause résolution d’un engagement contractuel synallagmatique.
En cas d’inexécution par l’une des parties de son engagement de faire, une clause résolutoire permet de mettre fin au contrat. A défaut de définition d’une clause résolutoire dans les termes du contrat, la décision de prononcer la nullité d’un contrat sera soumise à l’appréciation d’un juge devant la juridiction compétente. Le juge doit alors décider si il convient de maintenir ou non les termes du contrat.
La clause résolutoire est une disposition classiquement incluse dans la convention (ou contrat) liant les parties. Elle a pour objet de déterminer les conditions dans lesquelles les parties pourront délier leur engagement réciproque dans faire appel à une juridiction compétente (tribunal).
Sur un plan concret, le contrat visé par une clause résolutoire sera considéré comme nul si ce dernier ne permet pas de confirmer un commencement d’exécution. Sa nullité est alors confirmé rétroactivement à la date de la ratification du contrat par les parties. On dit également que la résiliation du contrat est prononcée.
L’application de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail immobilier
Dans un bail d’habitation, il est courant de voir figurer à l’initiative du propriétaire une clause résolutoire. La présence de cette clause permet de renforcer la sérénité du propriétaire. Un certain nombre de manquements aux obligations faites au locataire permettent au propriétaire mettre fin au contrat de bail sans recours à une décision exécutoire de justice.
(obligation de payer le loyer et les charges locatives notamment), la clause résolutoire permet au bailleur de résilier le bail unilatéralement.
Quels sont les bases légales de la clause résolutoire pour les baux d’habitation
La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énumère de façon précises les fondements de l’application d’une clause résolutoire sur laquelle repose une résiliation du contrat de bail :
- L’absence de versement du dépôt de garantie par le locataire
- Le non-paiement des loyers
- Le non-paiement des charges imputables au locataire (charges locatives)
- Le défaut d’assurance multirisque habitation pour un locataire couvrant les risques d’incendie, dégats des eaux…Etc.
- les troubles de voisinage / le tapage nocturne entérinés par une décision de justice
Le locataire peut-il réduire les effets d’une clause résolutoire ?
Avec la mise en place d’un recours juridique, le locataire a la possibilité de ralentir les effets de l’application de la crise résolutoire. Même si la clause résolutoire vient à produire ses effets, un juge pourra confirmer la résiliation du bail, confirmation qui pourra être assortie d’un sursis à l’exécution. Ce sursis peut aller de trois mois à trois ans suivant les cas.
Il convient de rédiger avec attention le bail d’habitation sous peine de voir réduire la portée des effets de la clause résolutoire en cas de conflit avec ce dernier (conflit qui peut être aggravé avec l’indexation des loyers).
L’assurance loyers impayés prend en charge l’exécution de la clause résolutoire
Dans la mise en oeuvre des effets des ses garanties, l’assurance loyers impayés prendra en charge l’application de la clause résolutoire du bail habitation. Le contrat de GLI interviendra ici dans le cas de non-paiement des loyers par le locataire. Cette assurance prend également en charge le plus souvent les détériorations immobilières. Cette notion n’est pas applicable pour se dédire de son préavis de rupture de bail.
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