LMNP Location meublée non professionnelle et GLI
Pourquoi opter pour la location meublée ?
Pour favoriser l’acquisition d’un bien immobilier meublé avec les meilleures conditions fiscales, l’État intègre le statut LMNP dans le monde de la location de logement. En général, ce statut vise à procurer de nombreux avantages pour les locataires parce qu’il permet de devenir propriétaire d’un logement grâce aux revenus locatifs non imposés et à la récupération de la TVA générée par un bien neuf.
Qu’est-ce que la LMNP ? Définition
Par définition, la LMNP ou loueur meublé non professionnel est un régime fiscal mis en place par le gouvernement à partir de 1949 pour régir la location de biens meublés promus au titre de résidence principale. Depuis sa création jusqu’à présent, ce statut reste l’une des plus vieilles niches fiscales dont les gouvernements n’ont effectué aucun changement. Ce statut a été intégré dans le secteur de la location de bien immobilier pour offrir certains avantages aux locataires, notamment la création d’un patrimoine et l’obtention de revenus complémentaires. Ainsi, ce statut reste ouvert à tous les contribuables en quête d’un moyen de préparer leur retraite. En effet, ce statut est classé parmi les investissements locatifs à long terme permettant de conserver le bien qui ne peut être revendu sous aucun prétexte. Quant à la valorisation du bien, elle se fait au fur et à mesure que les années passent.
Quels sont les privilèges d’investir dans ce statut?
Les bailleurs sont les premiers à profiter des avantages de cette location meublée. Effectivement, ils peuvent maîtriser les impôts sur les revenus locatifs qui varient selon le statut d’imposition. Mis à part le fait de générer des revenus locatifs non imposables, ce statut offre :
- Une défiscalisation des revenus générés ;
- Le contrat de bail pour un logement meublé reste moins contraignant que celui d’une location nue ;
- La location meublée est plus rentable que celle nue ;
- La TVA peut être récupérée au moment de l’acquisition du bien.
En optant pour ce régime de location meublé, vous pouvez gagner ; des revenus locatifs taxés à un taux de 50 %, un patrimoine immobilier offrant une plus-value à la revente, le service d’un exploitant pour la gestion locative et d’une réduction fiscale allant jusqu’à 11 % du prix d’achat. Cette dernière réduction s’applique uniquement à une résidence de services ou Censi-Bouvard.
Quels sont les biens éligibles à cette forme de location ?
Bien que de nombreux investisseurs en gestion locative se précipitent vers ce statut, il existe des conditions à respecter, surtout au niveau du logement. La première condition concerne la décence du logement, c’est-à-dire un bien ne portant pas atteinte à la santé et à la sécurité des locataires. Les critères de performance énergétique sont à privilégier parce qu’ils doivent se conformer à la loi. Le logement devra présenter un minimum de système de sécurité et une certaine conformité par rapport aux normes.
En tant que location meublé, il est de l’obligation du propriétaire d’intégrer des meubles dans le logement. Par conséquent, un logement en location meublé doit contenir une literie, des équipements pour la cuisine et des matériels d’entretien de la maison.
La location meublée, les risques à éviter
Comme tout investissement, la location meublée non professionnelle présente des risques à prévenir.
Ne pas acheter un logement surévalué (ou essayer)
L’acquisition d’un bien surévalué est un réel danger pour les futurs locataires. Il arrive souvent que les promoteurs immobiliers proposent des biens meublés avec des prix TTC, plus précisément moins de 20 % des tarifs sur le marché. Pour éviter de perdre de l’argent, il est nécessaire d’étudier le prix pratiqué sur le marché immobilier.
Ne pas revendre son bien avant 20 ans
En procédant à la revente d’un bien avant 20 ans, le propriétaire sera contraint de faire le remboursement de la TVA récupérée. Le calcul se fait en prorata des années restantes à condition que l’acheteur conserve le bail commercial.
Les fonds de concours
Auparavant, ce statut a enregistré de gros titres puisque plusieurs dizaines d’investisseurs se retrouvaient lésés par le système. En 2013, la plupart des particuliers se sont prononcés comme étant des victimes de l’arnaque faite par des gestionnaires et des promoteurs immobiliers. L’arnaque provient de la proposition d’un bien à vendre à un prix élevé avec des loyers garantis et un taux de revenu de 5 % ou plus. Sachant que ce taux est susceptible de changer au fil du temps, les promoteurs s’arrangent pour que les futurs exploitants signent le deal.
Peut on garantir le paiement des loyers d’une location en LMNP ?
Le produit d’assurance loyer impayé peut être adapté pour garantir les risques d’impayé voir d’expulsion d’un locataire grâce à l’apport de la protection juridique bailleur. Cette garantie peut être utilisée dans le cadre d’une location meublée pour un locataire personne physique et non personne morale.
Elle permet également de bénéficier d’une garantie sur les détériorations immobilières et de gérer l’expulsion d’un squatteur.
NB : la garantie visale et locapass peuvent être appliquées.