Bail de location vide

Assurance loyer impayé

Ce qu’il faut savoir sur le bail de location immobilier

Qu’est-ce qu’un bail de location immobilier ?

Vous souhaitez acquérir une logement pour le mettre en location ? Vous pouvez louer un local soit en location vide soit en location meublée. Vous pouvez réaliser cette opération soit au travers d’une société (SCI / SARL). En tant que particulier vous pouvez également gérer la location de votre bien (location en direct, ou via un administrateur de bien). Vous pouvez également choisir de souscrire une assurance loyers impayés pour apporter plus de sérénité à votre opération immobilière.

Dans tous les cas, la conception d’un bail de location est obligatoire. Il s’agit d’un contrat entre deux parties : le propriétaire et le locataire. Il est actif pendant toute la durée de la présence du locataire. Ce document permet de poser les bases et de s’entendre sur les différentes obligations des deux parties (attention à bien prévoir les clauses résolutoires du bail pour éviter des problèmes de locataires indélicats, squatteur ou autres…). Vous avez le choix entre payer votre loyer tous les mois, par trimestre ou par an. Quoi qu’il en soit, ce loyer doit être à échoir. Autrement dit, il doit être versé par avance, et non le contraire. Le jour à respecter pour tous les paiements est établi et inscrit dans le contrat, qui est lui-même multiplié par le nombre de parties impliquées. Les clause d’indexation du loyer y seront également mentionnées.

Les différents types de baux immobiliers

Pour tous types de location, on distingue deux principaux modèles, à savoir :

  • La location vide : la durée de ce bail est de 3 ans. Mais elle peut être de 6 ans, si le bailleur n’est ni un particulier, ni une entreprise familiale. À la fin, le bailleur peut vous donner un congé pour des raisons diverses, avec un préavis de 6 mois. Il peut également reconduire le bail, tout simplement, dans les mêmes termes que l’ancien contrat.
  • La location meublée : vous pouvez acquérir ce type de bail pour une durée d’un an ou moins, sauf si vous êtes étudiant. Dans ce cas, la durée minimale est de 9 mois. Dans cette location, un minimum d’équipements doit être mis à votre disposition pour permettre au locataire de vivre avec le nécessaire. Il s’agit des luminaires, du couchage, des rideaux, un placard de rangement, une table et des chaises. Pour la cuisine, il faut au minimum un réfrigérateur, une plaque de cuisson, la vaisselle et les ustensiles de cuisine. Avec un préavis de 3 mois, votre bailleur doit vous donner les raisons de votre congé. Mais dans le cas contraire, une reconduction tacite de votre bail sera faite, à l’exception du locataire étudiant. Pour ce dernier, la résiliation est obligatoire et un nouveau contrat sera mis sur pied.

Comment rédiger un contrat de bail ?

Pour y arriver, la première chose à mettre en avant, ce sont les informations obligatoires. Il faut mentionner ici les identités du bailleur et de son locataire, en plus de la date et la durée du bail. Concernant le logement, il est important de préciser la surface à habiter, une bonne description de son contenu et les travaux effectués avec une estimation du montant. Les informations concernant le loyer et le dépôt de garantie sont également obligatoires. Il faut préciser le montant exact du loyer, le mode de paiement et le montant de votre précédent loyer. Le dépôt de garantie est d’un mois pour la location vide et deux mois pour celle meublée. N’oubliez surtout pas les informations concernant les frais d’agence, pour le partage des frais ! Après les mentions obligatoires, vous passerez aux clauses facultatives et aux documents nécessaires pour le contrat. Les détails de ce dernier vous seront donnés par le bailleur ou la société immobilière.

Les règles à respecter

Il y a encore quelques années, la location meublée et la location vide ou classique étaient régies par des règlementations différentes. Mais depuis le 27 mars 2014, la location meublée respecte les mêmes règles que la location classique. Ainsi, le bail doit être fait en deux exemplaires au minimum, afin que le locataire et le bailleur aient chacun leur exemplaire. Concernant la résiliation du contrat, une lettre de résiliation doit être adressée au bailleur. Celle-ci doit attester votre engagement à quitter le logement avant la fin du préavis légal, qui est de 3 mois. Si un cas de force majeur vous pousse à quitter précocement votre logement, le délai de résiliation sera d’un mois, avec justificatif.

Pour ce qui est des clauses, aucun contrat de bail ne les inscrit par défaut. Vous pouvez en rajouter dans votre contrat, pour des raisons diverses. Les deux principales sont la clause de solidarité et la clause résolutoire. Si vous comptez souscrire à une assurance de loyer impayé, alors il faudra à tout prix inclure ces deux clauses. La première stipule qu’en cas d’impayés, le bailleur devra se référer à une seule personne pour le payement global. La division ne risque pas d’intervenir, d’où le nom clause de solidarité. Quant à la clause résolutoire, elle stipule que le bailleur peut résilier le contrat à cause des impayés. L’huissier aura délivré au préalable un commandement de payer, et l’expulsion du locataire se fera dans les règles. Il existe également d’autres clauses, telles que la clause de mise à disposition des meubles, pour ne pas payer ou remplacer un meuble endommagé, la clause de visite lors du congé, la clause régissant les moyens de paiement, pour ne pas être contraint de payer en espèces ou par chèque, la clause de travaux en cours de bail, qui vous permet d’établir une franchise, etc.

Les pièces à fournir pour un bail de location

Vous devez fournir un dossier complet au bailleur dont le logement vous intéresse. Chaque bailleur peut exiger des pièces plus ou moins différentes, mais certaines sont obligatoires. Premièrement, vous devez donner les documents détaillant votre identité. Il peut s’agir d’un titre de séjour, d’une carte d’identité ou encore d’un permis de conduire. Ensuite, il faudra justifier vos droits à la domiciliation, en commençant par la production des dernières factures de loyer. Vous devez joindre à cela un justificatif de propriété, une attestation d’hébergement ou encore une attestation d’élection de domicile. Enfin, il faudra fournir un justificatif de votre activité professionnelle (par exemple un contrat de travail) et de vos revenus (ceci peut se faire par la présentation de votre bulletin de paie).

Modèle de bail de location vide

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Source Solly Azar

Les éléments contenus dans cet article sont fournis à titre d’information et n’ont pas de valeur ou d’engagement juridique.

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