Garant Location immobilière

Garant et location immobilière : les solutions existantes

Quand on cherche à louer un logement, on se retrouve toujours confronté à la même question : avez-vous un garant ? Peu importe le montant de vos revenus, les propriétaires veulent se prémunir contre des impayés de loyer, même si vous gagnez 3 fois le montant du loyer. C’est là qu’entre en jeu le garant immobilier, qui va donc devoir justifier de revenus suffisant pour être accepté.

Pourquoi les propriétaires demandent-ils toujours un garant pour une location ?

Les loyers impayés ne représentent que 3% en moyenne du logement locatif. Mais ils peuvent mettre le propriétaire dans une situation très compliquée. En effet, lorsqu’il s’agit d’un logement privé, l’emprunt immobilier n’est parfois pas encore remboursé et ce sont les loyers qui permettent aux petits propriétaires de continuer à payer leurs traites. C’est pourquoi quand ils choisissent un locataire, ils veulent être certains d’encaisser tous les mois et dans les temps impartis leurs loyers (y compris l’impact des indexations de loyer annuelles).

Qui peut se porter garant pour une location ?

Vous pouvez demander à un ami ou à un membre de votre famille de se porter caution et d’assumer le rôle de garant. Aucun texte de loi n’impose un lien quelconque entre le locataire et le garant. Ce dernier peut aussi être une personne morale comme une entreprise ou une association. Mais c’est une lourde responsabilité : en cas d’impayé, ce sera à lui de verser le montant du loyer et / ou des charges au propriétaire du logement. Il devra aussi payer les factures de remise en état de l’habitation en cas de défaillance du locataire.

Le propriétaire-bailleur demandera des justificatifs :

• Les 3 derniers bulletins de salaire ou de pension pour un retraité, ou le bilan comptable pour un entrepreneur
• Un justificatif de domicile de moins de 3 mois
• Un contrat de travail
• Une pièce d’identité
• Le dernier avis d’imposition sur le revenu

Le propriétaire peut aussi demander la dernière quittance de loyer si le garant est locataire ou l’avis d’imposition de la taxe foncière s’il est propriétaire, et tout autre document qui va prouver les revenus mobiliers ou immobiliers.

Seul un refus à cause de la nationalité du garant est illégal. Sinon, le propriétaire-bailleur est en droit de demander les garanties qu’il veut pour s’assurer de la solvabilité du garant. Autant dire que le dossier du garant pour une location doit être solide, et même encore plus solide que celui du propriétaire.

Si vous ne trouvez aucun garant, ou que vous ne souhaitez pas faire endosser cette responsabilité à un ami ou à un membre de votre famille, d’autres solutions existent. La garantie loca pass en est une.

La garantie loca pass

Accordée par les organismes de l’Action Logement (connu sous l’ancien nom du 1% logement), elle s’adresse aux salariés du privé ou aux moins de 30 ans, à condition d’être étudiant boursier, étudiant salarié, en alternance ou en recherche d’emploi.
Le logement doit être loué à une personne morale et non à un propriétaire privé, donner droit à l’APL (l’allocation personnalisée au logement) et faire l’objet d’une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat.

Comme tous garants, elle prend en charge les dettes du locataire pour le loyer et les charges, jusqu’à 9 mois d’impayés, et dans la limite de 2 000 euros par mois . Les sommes avancées sont ensuite remboursées par le locataire.

La garantie loca pass dure 3 ans à compter de la signature du bail.

Le dispositif Visale

Comme la garantie loca pass, le dispositif Visale est proposé par Action Logements. Mais cette fois-ci il s’adresse au locatif dans le parc privé, et les conditions pour y avoir droit sont plus simple.

Pour y être éligible il faut :

• Avoir moins de 30 ans, quelle que soit votre situation
• Pour les plus de 30 ans, être salarié dans le privé ou le secteur non agricole, ou avoir une promesse d’embauche. Vous pouvez faire votre demande jusqu’à 6 mois après votre entrée dans l’emploi. Une exception : si vous avez un CDI confirmé.

Le dispositif Visale couvre les impayés de loyers sur une durée maximale de 3 ans, et les frais de remise en état du logement, dans la limite de 2 mois de loyer.

La garantie loyers impayés

Il s’agit là d’une assurance privée prise par le propriétaire pour être indemnisé en cas de loyers impayés ou de dégradations de l’habitation. Selon les contrats, elle peut aussi verser une indemnisation si le locataire part avant la fin de son bail ou pour un éventuel recours devant la justice.

A noter que la garantie loyers impayés peut être déduite des revenus fonciers de l’impôt sur le revenu. C’est un point à ne pas oublier si vous voulez proposer à votre futur propriétaire de souscrire à une assurance privée pour palier le manque de garant.

Loyers impayés, que faire ?

En cas de loyers impayés (que cela soit pour une location nue, mais également en location meublée), vous pouvez toujours commencer par un arrangement à l’amiable, en rappelant au locataire ce qu’il vous doit et en lui faisant par exemple un étalement sur les loyers et charges dus. Encore faut-il que votre locataire soit de bonne foi. Mais comme dit plus haut, les loyers impayés ne représentent que 3% des locations, ça signifie qu’en règle général un accord est trouvé.

Si toutes fois, après ce rappel oral, rien ne change, vous devrez entamer les démarches administratives :

• envoyer par lettre recommandée un rappel des sommes dues
• contacter le garant, votre assurance ou l’organisme Action logements
• faire appel à un huissier pour qu’il aille chez le locataire avec un commandement de payer.

Le locataire aura alors 2 mois pour rembourser son propriétaire. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire peut alors saisir le tribunal d’instance pour qu’il prononce l’expulsion. Ceci n’est valable que si votre bail possède une clause résolutoire. Si cette clause n’existe pas, le propriétaire doit saisir directement le tribunal, en passant par un huissier.