Assurance Prêt SCI

Pour réaliser un investissement locatif, une grande majorité des acheteurs et des propriétaires optent pour la Société Civile Immobilière ou SCI. La création d’une SCI peut être intéressante pour obtenir un prêt que la banque ne vous a malheureusement pas accordé personnellement. Vous peinez à trouver un contrat d’assurance adaptée aux besoins de votre SCI ? Vous désirez trouver une couverture afin d’assurer vos investissements locatifs? Si vous avez l’intention de vous lancer dans ce type de projet, nous vous exposons dans la suivante tous les points à retenir pour contracter une police d’assurance afin de parvenir à obtenir l’aval d’un assureur.

Qu’est-ce que la Société Civile Immobilière ?

De prime abord, il convient de souligner qu’une SCI n’a pas de vocation lucrative. C’est une structure permettant à deux ou plusieurs personnes de s’approprier communément leurs biens immobiliers afin d’en partager la gestion et les fruits qu’ils procureront à l’issue d’un investissement locatif. Le principal avantage de la constitution d’une SCI est de pouvoir gérer le transfert de propriété lors d’une succession.
La loi ne mentionne aucune disposition concernant le capital social pour la création d’une SCI. Les membres ont donc la liberté de fixer le montant des parts sociales allouées à la fondation et au fonctionnement de la SCI.

L’essentiel du crédit immobilier en SCI

Pour investir par le biais d’une SCI, il existe deux manières :
– Demander directement un crédit immobilier par la SCI. Pour ce faire, les mensualités seront remboursées à partir des revenus locatifs. Tous les membres doivent souscrire cependant une assurance en son nom propre selon la quote-part de chacun sur les parts sociales de la SCI.
– Faire participer chaque actionnaire au prêt, de manière à ce que chacun rembourse sa part de l’emprunt et selon leurs propres revenus.

Chaque actionnaire reste responsable de la créance et doit apporter une garantie pour la couverture de l’amortissement du prêt bancaire. Les établissements de crédit ne définissent pas de taux particuliers pour les SCI, ni de régime favorable.
Dans la pratique, il est plus facile de recevoir un prêt immobilier lorsque l’ensemble des actionnaires emprunte chez une même banque plutôt que chez un établissement concurrent, car la gestion du système des garanties pourrait s’avérer complexe. D’autant plus que les associés pourraient obtenir un taux intéressant .Traditionnellement, le taux peut être fixe ou variable, pour un emprunt réparti entre 10 et 25 ans.

Le principe de l’assurance emprunt en SCI

Avant d’accorder un crédit immobilier, la banque va d’abord commencer par étudier la santé financière de la SCI, puis ira plus loin en scrutant la capacité de remboursement de chaque associé et de leur manière à gérer leurs dettes. Elle doit donc s’assurer que chaque associé apporte une garantie efficace permettant de sécuriser le prêt. Généralement, elle va requérir de votre part soit :

• une hypothèque permettant de vendre le bien nanti en cas de défaut de remboursement,
• une caution accordée par un tiers garant (crédit logement ou saccef…),
• une assurance emprunt que vous allez souscrire auprès d’une compagnie spécialisée en la matière.

Similairement aux autres emprunteurs, les actionnaires d’une SCI disposent des mêmes droits : la délégation d’assurance s’ils ne sont pas satisfaits par l’assurance proposée par la banque, le droit de résilier le contrat d’assurance en vertu de la loi Hamon. Il n’existe donc pas de prêt spécifique dédié à la SCI, vu que le principe est le même.
Dans le cadre d’un prêt immobilier en SCI, tous les actionnaires doivent être impliqués. Les risques de décès, d’invalidité doivent être couverts par une assurance. Le contrat d’assurance peut faire l’objet de plusieurs niveaux de couverture. La quotité d’assurance doit représenter 100% et doit être partagée entre tous les actionnaires. Mais on peut faire bénéficier à un seul assureur la totalité de l’assurance comme il est possible d’exclure la responsabilité de l’un des actionnaires. Le coût de l’assurance augmentera en conséquence. Si vous choisissez de souscrire une assurance en couple, peu importe le niveau de vos revenus ou des apports que vous avez engagés, vous pouvez augmenter votre niveau de couverture à 200 %. Si vos enfants sont membres de la SCI, il est possible d’adapter la couverture selon l’importance du revenu.

La clé de répartition de l’assurance n’en demeure pas moindre, car une quotité mal attribuée peut avoir des répercussions négatives sur l’amortissement du prêt. C’est pourquoi il est nécessaire d’étudier minutieusement tous les paramètres avec votre banquier et votre assurance. En France, vous pouvez adapter la police d’assurance à vos besoins et à partir du moment où les garanties soient équivalents à celles proposées par la banque.

Les couvertures requises pour contracter un prêt immobilier

La banque exigera un minimum de garantie avant d’accorder le prêt. La souscription d’une assurance décès-invalidité constitue donc cet extremum pour assurer le remboursement des mensualités. Elle remédie à l’insolvabilité du débiteur en cas de décès ou d’invalidité. Cette assurance peut etre calculée en fonction du capital emprunté ou du capital restant dû. Très onéreuse, l’assurance perte d’emploi ou l’assurance chômage n’est pas nécessaire, eu égard aux loyers perçus par la SCI.

Pour calculer la cotisation, on peut se référer au capital initial, c’est-à-dire aux contrats d’assurance collectifs et appliquer un taux unique ou encore sur la base du capital restant dû pour les contrats d’assurance individuel. On se réfère dans ce cas à l’âge du souscripteur.
Dans tous les cas, on préfère se remettre à la durée de l’amortissement du prêt ainsi qu’au coût global de l’assurance pour déterminer quel est le système le plus avantageux.

En effet, l’assurance prêt immobilier peut s’avérer en elle-même couteuse. Mais la délégation d’assurance à chaque associé, des économies peuvent êtes faites, car le prix sera considérablement réduit. Elle est très avantageuse surtout pour les jeunes associés présentant un état de santé stable. D’autant plus que si vous optez pour la délégation d’assurance, vous pouvez payer la moitié de celle proposée par votre banque. C’est pour cela qu’il est indispensable d’étudier les offres présentes sur le marché, quitte à effectuer des simulations en ligne. Il est possible de se heurter à certaines difficultés lorsque l’état de santé de l’un des associés est aggravé.

Pour les SCI dont le gérant est fumeur, vous pouvez bénéficier d’une assurance de prêt spéciale fumeur (pas de surcout par rapport à une assurance emprunteur non-fumeur). Nous pouvons également vous accompagner pour un changement d’assurance de prêt (loi Hamon ou loi Bourquin pour une SCI de famille par exemple).

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