Indexation des loyers : Comment ça marche ?

Indexation des loyers : Quel est son fonctionnement et comment la calculer ?

Le propriétaire met en bail sa location en vue de contribuer à résoudre les difficultés relatives au logement de la population. Il en fait également un business. Il cherche de ce fait, à recouvrer non seulement son capital mais aussi et surtout à rentabiliser son investissement. Le locataire peut alors se sentir abuser à travers les décisions de révision à la hausse des montants du loyer. Dans l’intérêt supérieur du propriétaire et du locataire, la loi a prévu l’indexation du loyer qui est une clause contractuelle.

Indexation des loyers : contours de la notion

L’indexation est une clause contractuelle en matière de bail qui permet de redonner valeur à un local en se basant sur l’indice légal. Ce dernier tient compte du coût de la vie. En effet, l’indexation offre la possibilité au bailleur d’adapter le loyer à l’évolution des prix durant la période du bail. Généralement, le bail est conclu pour une longue période (plusieurs années) au cours de laquelle on observe des fluctuations. L’indexation des loyers doit être expressément prévue au contrat. En cas de la non stipulation d’une telle clause au contrat, ce dernier est réputé définitif jusqu’à la fin dudit contrat. Ainsi, le loyer ne subit pas de changement au cours du bail.

Le plus souvent, le propriétaire fixe une date pour la révision. Autrement, cette révision se fera à la date d’anniversaire du bail. Cette dernière date présente des inconvénients pour le propriétaire. En effet, l’indice du trimestre peut être publié en milieu de mois. Cela oblige le propriétaire à faire aussi l’indexation en milieu du mois au prorata. Cet état de choses ne favorise pas la transparence dans les calculs et peut générer des conflits. Le choix de la date d’anniversaire du bail peut amener le propriétaire à manquer la publication de la dernière valeur. Ceci peut entraîner une perte de gain car le propriétaire doit attendre un an avant de pouvoir bénéficier de l’augmentation du trimestre en cours. La période du bail subit des fluctuations (hausse et baisse de prix), ce qui implique la baisse du loyer en cas de baisse de prix.

Fonctionnement de l’indexation des loyers dans un contrat de location

L’indice qui offre l’opportunité au propriétaire de procéder à l’augmentation du loyer est l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Il détermine le plafond des augmentations et vise la protection du locataire des hausses inattendues du loyer. Il est institué par la Loi n°2008-111 du 8 février 2008 en remplacement de l’ICC (Indice du Coût de la Construction). L’INSEE (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques) donne la valeur de l’indice du trimestre écoulé tous les premiers mois de chaque trimestre. Cette valeur peut être négative et peut entraîner une réduction du loyer. Le contrat de location doit préalablement prévoir dans l’une de ses clauses la révision ou l’indexation du loyer sur la base de l’IRL.

Ce dernier influe le loyer proportionnellement à son évolution. L’évolution dont il faut tenir compte est celle comprise entre l’indice de référence (date de signature du contrat) et le nouvel indice (la dernière publication de l’INSEE).

Grâce à la Loi ALUR, l’indexation du loyer ne peut être rétroactive. Elle ne se fera désormais que pour la période qui suit la nouvelle publication. Cela implique deux conséquences :

• Le retard de l’indexation de loyer entraîne une perte de gain car le propriétaire ne peut appliquer la nouvelle valeur de façon rétroactive à la période de retard.
• Au cas où le propriétaire omet de réviser le loyer, il dispose d’une année pour faire la demande.

Comment calculer l’augmentation de loyer ?

Conformément à la loi, le propriétaire a la possibilité de réviser le montant du loyer au renouvellement du contrat de bail. Cette révision intègre la fluctuation du coût de la vie en vue d’éviter les abus et de favoriser une harmonisation générale. Pour déterminer l’augmentation du loyer, il faut connaître ou déterminer au préalable l’IRL. Le calcul de l’IRL prend en compte la moyenne de l’évolution des prix hors tabac et loyer sur douze mois. Le loyer actualisé et l’IRL correspondant du même trimestre de l’année écoulée sont également pris en compte.

L’INSEE publie périodiquement les valeurs officielles de l’IRL via son site internet accessible à tout usager. Généralement, L’IRL est publié en milieu du mois suivant un trimestre plein. En ce qui concerne la date de l’indice de référence, elle est considérée comme celle du dernier indice officiellement publié au moment de la signature du contrat de bail. Lorsque les valeurs de ces données sont connues, le calcul de l’augmentation de loyer s’effectue par une simple équation. Le nouveau loyer révisé est le quotient du produit du montant de loyer actualisé et de l’IRL du trimestre de référence par l’IRL du même trimestre de l’année précédente. Autrement dit :

Nouveau loyer révisé = Montant actuel de loyer x IRL en cours / IRL du même trimestre de l’année précédante.

Indexation : procédure de révision des loyers

L’indexation de loyer se fait tous les ans à la date mentionnée dans le contrat. Le nouveau loyer révisé s’obtient après l’application du nouvel indice au loyer en cours et ce, tout au long du bail. Il faut toujours se référer à l’indice mentionné dans le contrat. Il est conseillé au propriétaire d’insérer une clause de révision de loyer même s’il n’en fait pas usage.

La demande de révision n’est pas soumise au respect de conditions de forme. Le propriétaire doit, en cas de conflit, fournir les preuves que le locataire a bien été informé de sa volonté de réviser le loyer. Pour cela, il est nécessaire d’envoyer une demande par lettre recommandée avec accusé de réception. Le courrier doit comporter les modalités de calcul et la date prévue pour la révision.

Conformément à la Loi ALUR, il doit manifester sa volonté de révision dans une période d’un (01) an à compter de la date anniversaire. En cas d’abstention, le bailleur est considéré comme avoir renoncé à son droit de révision. En cas de vacance locative, l’indexation des loyers peut être appliquée librement.

A noter enfin que l’indexation des loyers s’impose au garant d’un locataire (sur la base de sa caution solidaire) ou à l’assurance loyers impayés.

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