Location Meublé

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

Une location meublée doit être fonctionnelle et permettre au locataire de bien vivre dès son arrivé et sans qu’il n’ait à faire des achats supplémentaires. La location meublé doit donc offrir un équipement de base complet dans toutes les pièces à vivre de la location. Les équipements doivent vous permettre de dormir, cuisiner, manger, et nettoyer votre espace de vie. La location meublée doit être au minimum d’une superficie de 9m2 pour être considérée comme telle, dans des conditions minimales décentes.

Quelles sont le conditions à réunir pour louer en meublé ?

Il est possible de louer un logement meublé sous certaines conditions. Le bail de location doit porter sur 1 an minimum et la possibilité de le renouveler automatiquement. Pour les étudiants, la durée minimale de location peut être de 9 mois (sans reconduction tacite), soit la durée d’une année scolaire. Tandis qu’un logement loué vide impose une durée minimum pour le bail de location de 3 ans.
Le dépôt de garantie doit être de 2 mois maximum pour un logement meublé. La résiliation du bail est possible en respectant la durée de préavis du bailleur de 3 mois sous conditions (voir pour en savoir plus notre article sur les étapes d’un achat immobilier).

Il est par ailleurs interdit de se débarrasser des équipements fournis à l’arrivé dans l’habitation. En cas de dégradation, de disparition ou de casse d’un équipement, ce dernier devra être remboursé.

Le bailleur quant à lui, doit faire preuve de transparence et d’honnêteté en avertissant son locataire sur tout ce qu’il est en droit de savoir (garantie des vices cachés).

Quel mobilier pour une location meublé ?

La jurisprudence du 1er Septembre 2015 établit une liste réglementaire précise du mobilier que doit comporter une location meublé.

La liste est la suivante : une literie avec couette ou couverture, un four ou un micro-onde, des plaques de cuisson, un réfrigérateur et un congélateur, des ustensiles de cuisine et de la vaisselle, des volets ou rideaux dans les chambres, des étagères de rangement, une table, des chaises, des luminaires, ainsi que du matériel d’entretien ménager, tels qu’un balai, un aspirateur ou une serpillère, en fonction du matériau du sol (moquette, parquet, carrelage). De plus, la fenêtre de la chambre à coucher doit être équipée d’une solution de fermeture qui préserve l’intimité de la personne (store, volets roulants …).

Tous les équipements fournis doivent être en bon état de fonctionnement. Dans le cas contraire, le propriétaire doit les remplacer pour fournir des solutions prêtes à l’emploi et viables aux nouveaux occupants. Il est donc primordial de demander un état des lieux afin de vérifier qu’aucunes pièces et équipements stipulés dans l’inventaire joint au contrat de location, ne manquent et que ces derniers soient en bon état d’utilisation. Toutes les pièces du logement doivent être harmonieusement équipées. Dans le cas contraire, le logement peut être réévalué et considéré comme un bien locatif vide. Il perd alors sa valeur ajoutée et les avantages de son régime particulier.

Quel sont les avantages de louer en meublé ?

Cette solution est pratique et permet au nouvel arrivant de s’installer confortablement et de bénéficier de tous les équipements nécessaires, sans avoir besoin de déménager des meubles et équipements, ni d’en acheter. La location meublée évite donc bien des désagréments au nouveau locataire, ainsi que des économies d’argent et de transport.

Le locataire bénéficie d’une souplesse appréciable dans son engagement de durée d’occupation auprès du bailleur (1 an au lieu de 3 et 9 mois pour les étudiants). Le locataire peut demander la résiliation de son bail à tout moment et bénéficie d’un préavis plus court que pour un logement vide (3 mois contre 6) et donc il profite encore une fois, d’un bail plus flexible.

L’avantage de louer en meublé pour le propriétaire bailleur est que les loyers qu’ils percevra seront plus intéressants de 15 à 30 % par rapport à un bien locatif vide, puisqu’il met à la disposition du locataire des équipements essentiels et lui empêche des démarches parfois fastidieuses. Le dépôt de garantie est également plus important que pour un logement vide (2 mois de loyers au lieu d’un).

Quelle est la différence entre LMP et LMNP ?

La loi a prévu deux statuts pour encadrer une location meublée :

• Le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) est une personne physique inscrite au RCS (Registre des Sociétés et du Commerce), dont les recettes annuelles sont supérieures à 23 000 € TTC et dépassent les revenus professionnels du foyer.
• Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est à l’inverse, une personne physique qui n’est pas inscrite au RCS et dont les recettes ne dépassent pas les 23 000 € TTC. Un propriétaire bailleur dans ce cas génère des micro-BIC (micro Bénéfices Industriels et Commerciaux). Trois régimes fiscaux peuvent s’appliquer en fonction des situations : le régime micro-BIC, le régime simplifié ou le régime réel.

Les deux statuts sont dans la plupart des cas, non soumis à la TVA

La différence entre les deux statuts réside dans le fait que le LMNP est imposable à 50 % sur ses revenus locatifs et éventuellement de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % sur la valeur HT de son logement sous conditions, grâce à l’amendement Censi Bouvard. Le propriétaire est soumis à l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) car ces biens ne sont pas à usage professionnel mais pour compléter un revenu.

Le statut LMP quant à lui est soumis à la redevance de charges sociales (entre 25 et 35 % du revenu net) et ne peut pas bénéficier d’une réduction d’impôt. Les propriétaires bailleurs bénéficiant de ce statut ne sont pas soumis à l’ISF car ils possèdent un ou des biens professionnels. La fiscalité est nettement plus avantageuse puisqu’il est possible de réduire toutes ses charges : intérêts d’emprunt, achats, taxe foncière … ; en les imputant directement sur le revenu global.

Pour en savoir plus, découvrez également notre article sur les cas de retard d’un achat immobilier.

Comment se protéger contre les impayés du locataire ?

Grâce à l‘assurance loyers impayés, vous pouvez assurer votre locataire contre les impayés de loyers. En plus de la prise en charge des impayés sans franchise, vous pouvez bénéficier d’une garantie des dommages et détériorations immobilières. Enfin sous certaines conditions vous pouvez également vous prémunir contre la vacance locative (absence de locataire lors de la livraison du bien vous mettant en danger de redressement fiscal dans le cadre de votre investissement). Elle peut vous permettre de vous prémunir contre les fausses fiches de paie du locataire (vérification du dossier locataire et validation de la garantie GLI), contrainte du solde bancaire insaisissable…

Lexique :