Immobilier combien pouvez-vous emprunter ?

Vous souhaitez acheter un bien immobilier dans le but de le louer, bonne idée l’immobilier est une valeur sûre et cela reste un des investissement préféré des français. Mais avant de vous lancez n’hésitez pas à simulez votre capacité d’emprunt afin d’optimiser votre investissement locatif.

Contrairement au fait d’acheter un bien qui sera votre résidence primaire ou secondaire, l’investissement locatif consiste à acheter un bien que vous allez louer afin de gagner un revenu. Il y a des avantages et des inconvénients au fait de réaliser un investissement locatif, nous allons les détailler afin que vous puissiez estimer si dans votre situation cela peut être rentable.

Lorsqu’une banque examine vos revenu, elle ne prendra en compte que 70% des revenus locatifs que vous obtenez car les 30% restant sont censés servir à payer les différentes charges et risque liés à votre investissement. En effet il arrive que votre appartement ne soit pas toujours loué ou que vous tombiez sur un locataire qui ne peut plus vous payer.

Pour prendre en compte ces revenus dans votre profil emprunteur vous allez soit les ajouter à vos autres revenus, soit les déduire de vos charges. Votre taux d’endettement sera différent selon la manière de prendre en compte ces revenus tirés de l’investissement locatif. Pourquoi est-ce si important ? Car c’est un des premier critères que les banques regardent lorsqu’elles évaluent votre dossier. Si votre taux d’endettement est supérieur à 33%, n’hésitez pas à contacter nos experts de l’immobilier qui sont disponible pour vous répondre gratuitement.

Est-ce possible d’emprunter sans avoir d’apport ?

La plupart du temps lorsque vous achetez un bien immobilier, vous payez une partie avec votre apport personnel et l’autre partie est empruntée. Il est rare que des emprunteurs parviennent à acheter un bien sans apport mais il y a des exceptions si vous parvenez à rassurer la banque sur votre capacité d’emprunt d’une autre manière. Il faut savoir que si vous souhaitez réaliser un investissement locatif il vaut mieux que vous ne soyez pas locataire de votre résidence principale mais propriétaire car les banques ne souhaitent pas vous bloquez si vous souhaitez acheter une résidence principale plus tard.

Un avantage de l’investissement locatif est que vous pouvez pratiquer l’optimisation fiscale. C’est-à-dire que vous allez déduire les intérêts de votre crédit des revenus fonciers en régume d’imposition réel. De plus il est aussi possible de déduire les frais de travaux, de gestion, les provisions pour charges de copropriété etc… Si les charges contractées sont supérieures au loyer que vous touchez grâce à l’investissement locatif vous allez réaliser un déficit foncier ce qui est très intéressant pour vous.

Le rendement que vous obtiendrez de votre investissement va aussi dépendre de la durée de remboursement de votre emprunt. Sachant qu’il est important d’être capable d’affronter les imprévus comme les problèmes de plomberies, chauffages, les aménagements ou un locataire qui ne paierait pas son loyer.

Si vous empruntez sur une longue durée (20-25 ans), les remboursements chaque mois seront moins importants que si c’était sur une longue durée donc vous aurez assez de ressources pour être préparé en cas d’imprévu. Le problème est que certaines banques ne sont pas d’accord pour prêter sur une durée aussi longue lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif. C’est dans ces cas là que les courtiers en crédit immobilier sont très utiles car ils savent quelles banques seront enclines à vous prêter et surtout ils ont un pouvoir de négociation important.

Vous vous demandez pourquoi les taux immobiliers varient en fonction de si vous achetez une résidence principale ou un bien dans le but de le louer. Dans le cas d’un investissement locatif  les taux d’intérêts sont parfois plus élevés car certaines banques sont moins enclines à financer ce type de projet. Cependant, en règle général le taux d’intérêt plus élevé s’explique souvent par votre situation et par le fait que vous réalisez cet emprunt sans apport personnel. Le risque est donc plus important, les banques équilibrent cela en vous faisant payer un taux immobilier plus important.

Même si l’investissement locatif est souvent vendu comme un investissement facilement réalisable, ce n’est pas toujours le cas et il demande beaucoup de préparation. Voici une liste de quelques éléments auxquels vous devez faire attention.

Nous l’avons déjà mentionné mais investir lorsqu’on possède déjà sa résidence principal est beaucoup plus facile. Cependant nombreux sont les jeunes actifs qui trouvent plus intéressant d’acheter un appartement à louer par exemple dans une ville plus attractive que celle dans laquelle ils vivent. C’est aussi car cela leur permet d’envisager de pouvoir déménager plus facilement mais ils ne renoncent pas à commencer à construire leur patrimoine immobilier et à obtenir des rendements grâce à cela.

Si c’est plus rassurant pour les banques de prêter à un client déjà propriétaire c’est aussi car cela prouve que vous connaissez les rouages de l’immobilier et que vous avez déjà réussi un premier projet.
Cependant si vous avez un bon profil avec des revenus important et que votre taux d’endettement est inférieur à 33%, les banques seront d’accord de vous prêter.

Si l’investissement locatif est si différent de l’investissement pour acheter une résidence principale, c’est aussi parce qu’il est beaucoup plus compliqué de calculer la capacité d’emprunt. En effet, celle-ci dépend des revenus locatifs, et ces revenus dépendent de combien vous a couté le bien et de sa localisation.

Avant d’investir vous devez agir de façon méthodique.

Il vous faudra d’abord choisir les villes dans lesquelles vous souhaitez investir et obtenir des informations sur le prix du m² et le prix des loyers. Ensuite vous pouvez réaliser une simulation de votre capacité d’emprunt sur la plateforme de Pretto. Vous serez rapidement mis en contact avec un conseiller qui vous aidera à optimiser votre projet.