Le financement des opérations de construction d’un promoteur immobilier

Toute entreprise ou tout particulier est susceptible d’exprimer des besoins en immobilier. Pour satisfaire ce besoin dans un délai souhaité, il suffit de faire recours aux compétences d’un promoteur immobilier. Ainsi, le spécialiste peut faciliter l’acquisition d’un immeuble par le biais de la promotion immobilière. Quel est son mode d’action ?

Quelle est l’importance du financement pour un promoteur ?

C’est une opération menée par un professionnel immobilier. En effet, ce dernier est un spécialiste dans le secteur de la construction qui conçoit et mène à terme plusieurs projets. Il peut être une personne physique ou morale. On peut recourir à ses services pour la construction d’un ouvrage ou pour des formalités administratives ou juridiques liées à la construction qui lui est confiée.

S’il est responsabilisé pour la construction d’un immeuble (bureaux, logements…), il doit s’occuper des tâches liées à l’étude des marchés jusqu’à la commercialisation de l’ouvrage. Pour piloter ses projets, il sollicite le concours des architectes et autres professionnels. Il s’assure de prendre tous les documents qui l’autorisent à démarrer les travaux. Pour exécuter ses projets, il cherche de fonds. Ainsi, il sollicite l’aide financière qui peut être :

• Un emprunt bancaire ;
• La vente des immeubles sur la base des plans (vente anticipée) ;
• La pré-location.

Quels sont les Besoins financiers dans la promotion immobilière ?

Les besoins financiers se déclinent en trois groupes :

• Fonds propres

Celui qui désire réaliser des projets, fait un apport financier et ce dernier est généralement insuffisant car il finance à la fois plusieurs projets (chantiers). Il contribue le plus souvent à hauteur de 10% à 15% du coût total de l’opération (au travers d’une SCCV ou d’un société dédiée à ce projet).

• Crédit bancaire

Une majeure partie de l’opération de promotion immobilière est prise en charge par le crédit bancaire (35 à 40%). Ce financement respecte certaines conditions préalables. Il s’agit de l’étude de marché et de l’emplacement du terrain mis en construction. Le professionnel doit aussi fournir la preuve des contraintes juridiques et écologiques ainsi que les assurances souscrites. Après cela, la banque fait une étude minutieuse avant d’octroyer ou non de financement.

• L’apport financier par la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)

La commercialisation anticipée de construction immobilière finance le projet à 50%. Il ne s’agit donc pas d’une vente classique.

Comment financer une opération en VEFA ?

La VEFA constitue un moyen pour financer les projets du professionnel. En effet, cette vente se réalise avant la finition de la construction immobilière. Pour financer une opération en VEFA, il faut respecter certaines conditions. Les acquéreurs qui ont acheté de façon anticipée l’immeuble s’acquittent du paiement de façon échelonnée. Ce règlement s’étale tout au long de la construction. Cela constitue l’apport pour la réalisation du projet. Cette participation financière est utilisée pour achever la construction en cours. L’échelonnement des paiements par les acquéreurs se fait comme suit :

• Un dépôt de garantie

Il varie selon que la construction sera livrée dans un délai supérieur ou égale à 24 mois. Dans le premier cas, la garantie est inférieure à 2%. Dans le second cas, la garantie est inférieure à 5%.

• La réalisation des fondations

Lorsque les fondations sont achevées, l’acquéreur doit payer au plus 35%.

• La mise hors d’air

Dans ce cas, le paiement ne peut excéder 70%.

• La mise hors d’eau

Lorsque le spécialiste met hors d’eau la construction, il ne peut récupérer le paiement que dans la limite de 80%.

• La finition de l’ouvrage

Lorsque la finition est constatée, il récupère au maximum 95%.

• Le cas de la livraison avec ou sans réserve

Dès lors que la construction respecte les clauses contractuelles, le promoteur prend les 5% restant. Le solde est ainsi libéré par le client. Notons que l’apport en VEFA compte pour 40% du montant global pour la réalisation de l’opération immobilière.

Les particularités de la VEFA

La VEFA possède des particularités que sont :

• La nécessité d’un contrat de réservation
• Un dépôt de garantie
• La réduction des frais de notaire à 3%

Ces particularités qui baissent le prix des logements attirent la clientèle (potentiels acquéreurs). A noter, pour pouvoir finaliser sa VEFA, un promoteur immobilier devra mettre en place systématiquement sur garante financière d’achèvement et potentiellement une garantie de paiement des entreprises.

Crowdfunding : l’autre moyen d’apport financier

Le professionnel a besoin davantage de sources financières pour mener à bien ses activités. Le crédit bancaire ne peut répondre à toutes ces exigences. Ce qui justifie l’existence du système crowdfunding. Ce dernier lui permet d’élargir ses possibilités de fonds. En effet, le crowdfunding est un ensemble de méthodes et techniques afin de mobiliser assez de fonds pour financer les projets. Ces fonds peuvent être mis à disposition par des particuliers ou des entreprises de tout secteur d’activité.