Garantie Financière d’Achèvement ou GFA Promoteur immobilier
Découvrez la Garantie Financière d’Achèvement des Travaux
GFA et Garantie Extrinsèque
La garantie financière d’achèvement est devenue un élément incontournable de l’acte de construire. En matière de promotion immobilière, la disparition de la garantie intrinsèque a rendu obligatoire la souscription d’une garantie extrinsèque. Promoteur Immobilier, pour pouvoir finaliser vos transactions avec vos acheteurs devant notaire, vous avez l’obligation de fournir une garantie financière d’achèvement à vos acquéreur selon l’article L261-1 du code de la construction et de l’habitation.
La Garantie financière d'Achèvement et la vente en VEFA
La garantie financière d’achèvement procure à tous les acquéreurs d’un programme immobilier neuf la certitude que le garant ou la caution apportera le financement qui permettra l’achèvement de l’immeuble si le promoteur venait à faire défaut financièrement.
Dans le cadre de la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement dite en VEFA (Article L.261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation) et pour les programmes à usage d’habitation (Immeuble collectif ou groupement de maisons individuelles), la loi fait obligation au promoteur de fournir une garantie financière d’achèvement. Cette garantie d’achèvement donnée par un tiers, le garant, est dite extrinsèque.
Quand mettre en oeuvre la garantie financière d'achèvement ?
L’ensemble des acteurs des métiers de l’immobilier sont concernés par la GFA : promoteurs, aménageurs, constructeurs…
Tous les segments de la construction peuvent être concernés par ce produit avec en tout premier lieu le logement, mais aussi les résidences de tourisme, les EHPAD, les centres commerciaux, les immeubles tertiaires, les batiments logistiques, les bâtiments industriels, et le secteur de la rénovation…
Quels sont les étapes de la mise en place d’une GFA ?
La souscription d’une garantie financière d’achèvement suit un processus qui demande précision et minutie. Elle suivra principalement les étapes suivantes :
Etude préliminaire du dossier de Garantie Financière d’Achèvement
Cette phase initiale suppose la communication des éléments du projet (grandes lignes), mode constructif utilisé (collectif ou maison individuelle), données techniques, budget, financement…
L’étude du profil du Promoteur
Le profil du promoteur est un élément déterminant du dossier d’étude de GFA (pour ne pas dire principal) :
- Expérience des dirigeants en promotion immobilière,
- Ancienneté de la société (les créations sont très difficiles à garantir),
- « Track record » des opérations déjà réalisées : valeur des opérations déjà menées, marge réalisée sur chaque opération, taille en nombre de logements…
L’étude financière du projet soumis à GFA
La validation d’une offre de GFA passe également par une analyse financière pointue du projet en lui-même :
- Validation du profil du promoteur et de sa santé financière,
- Validation du prix de revient de l’opération et couverture du coût de construction, niveau de commercialisation seront des paramètres incontournables pour délivrer une garantie financière d’achèvement.
Dans la mise en place de la Garantie Financière d’Achèvement, il conviendra d’anticiper la mise en place d’une convention de contrôle des flux de l’opération avec le garant délivrant la garantie.
A noter : Nos partenaires délivrent un pack complet Assurance de chantier (TRC/DO) et GFA.
La Garantie Financière d’achèvement s’applique aussi opérations de VRD
Elle peut concerner par exemple la garantie d’achèvement des VRD (Voirie, Réseaux et divers) permet au lotisseur de procéder à la vente des lots avant l’exécution des travaux. La garantie d’achèvement des VRD (Voirie, Réseaux et Divers) permet au lotisseur de procéder à la vente ou à la location des lots avant l’exécution de tout ou partie des travaux. La GFA VRD est une garantie liée à l’achèvement des travaux, mais uniquement dans le cadre d’opération d’aménagement foncier. Elle porte sur les travaux d’aménagement et de viabilisation de parcelles foncières. Cette garantie permet au lotisseur de passer des actes de vente ou de location avant l’achèvement des opérations de viabilisation des surfaces foncières objets du contrat.
GFA et Garantie de bonne fin des Contrats de Promotion Immobilière CPI
Elle garantit au maître d’ouvrage la bonne exécution de la mission du promoteur. Le cabinet Vallois peut également vous accompagner dans la mise en place d’une GFA dans un Contrat de Promotion Immobilière.
Contactez-nous également pour une Garantie Financière d’Achèvement
Contactez nos experts pour en savoir plus et découvrir toutes nos possibilités en matière de garantie financière extrinsèque d’achèvement. Pour Débuter l’analyse de votre garantie, nous avons simplement besoin de votre dernier bilan et votre liasse fiscale. Vous pouvez également nous contacter pour une GFA d’immeubles de bureaux. A noter, notre offre est destinée aux sociétés dont la profession habituelle est la promotion immobilière. Contactez nous du lundi au vendredi et de 9h à 17h30 pour en savoir davantage :
Garantie Financière d’Achèvement Vallois Tel 0145262929
GFA Intrinsèque et GFA Extrinsèque
Depuis le 1er janvier 2015, la GFA intrinsèque n’est plus autorisée : une garantie financière apportée par un tiers (banque, assureur, institution financière…) est exigée pour prendre la relève d’un promoteur immobilier en état de défaillance financière, afin de fournir les fonds nécessaires à l’achèvement des travaux de construction d’un projet immobilier. L’ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013 précise que cette disposition « s’applique aux opérations pour lesquelles la demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2015 ». La GFA est un contrat à prime unique. Il est valable jusqu’à la date de livraison prévisionnelle, à régler à la mise en place de la garantie de cautionnement.
Quels sont les points importants pour la négociation d’une GFA ?
Dans le cadre de l’étude votre future GFA, plusieurs points seront à étudier précisément pour négocier dans les meilleures conditions votre garantie financière d’achèvement :
- Quelle est votre expérience de la promotion immobilière ?
- Comment financez-vous votre opération ? (recours à une ligne de crédit bancaire ou opération sur fonds propres ? )
- Quel est votre niveau d’apport en fonds propres ?
- Utilisez-vous un recours au financement participatif ? (Crowdfunding)
- Avez-vous la possibilité d’assumer une caution personnelle solidaire sur vos opérations ? (une fiche patrimoniale vous sera très souvent demandée)
- Etes-vous coutumier d’un système de contrôle des flux ?
- Quel est le « timing » de votre opération ? Un délai d’un mois pour la mise en place d’une GFA est souvent nécessaire.
Important : A noter, la GFA n’est pas adaptée à la garantie d’un contrat de CCMI.
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