Garantie Extrinsèque d’Achèvement
Garantie Extrinsèque Définition
Depuis le début de l’année 2015 (01/01/15), la garantie d’achèvement extrinsèque est désormais la norme en matière de garantie financière apportée par un tiers dans le cadre d’un projet de construction de logement neuf. C’est une banque, un assurance, un organisme de cautionnement qui délivre cette garantie extrinsèque. Elle prendra la relève du promoteur en situation de défaut de paiement afin d’apporter les fonds nécessaires à l’achèvement des travaux de construction et permettre ainsi la livraison d’un logement sujet à un vente en l’état futur d’achèvement (ou VEFA). L’ordonnance 2013-890 du 3 octobre 2013 précise que cette disposition « s’applique aux opérations pour lesquelles la demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2015 ».
TOUT SAVOIR SUR LA GARANTIE FINANCIERE
Garantie Extrinsèque obligatoire pour protéger l’acheteur d’immobilier en VEFA
Dans le cade d’une opération de promotion immobilière, le promoteur a l’obligation de garantir à ses acquéreurs l’achèvement de sa construction. Cette garantie est délivrée par l’intermédiaire d’une garantie financière d’achèvement. Il s’agit d’un contrat de cautionnement financier. Dans le schéma opératoire d’une opération de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement ou opération en VEFA (vente en l’état de futur achèvement), une garantie externe est alors utilisée. C’est qu’on appelle une garantie extrinsèque. En cas de problèmes financiers, de cessation de paiement, de procédure collective, de redressement judiciaire ou encore de liquidation judiciaire, cette caution financière externe prendra en charge l’achèvement du chantier jusqu’à la remise des clés du logement neuf. Cette disposition réglementaire désormais obligatoire est une garantie solide pour l’acheteur, mais également pour la banque que va financer l’opération de l’acquéreur. Tous les intervenants ou ainsi la certitude que le bien immobilier objet de l’acquisition sera construit, achevé et livré. Elle concerne généralement des programmes de logement. Elle peut s’appliquer également à une GFA d’immeubles de bureaux.
Garantie Extrinsèque et GFA
Dans le cadre d’un projet d’investissement immobilier neuf que cela soit pour bien destiné à la location ou à l’accession à la propriété pour une résidence principale, l’acquéreur se retrouverait dans une situation inextricable en cas de faillite du promoteur immobilier pendant la période de construction et avant la livraison du bien. De son côté, la banque que finance l’opération pour un acquéreur tient à s’assurer que son client recevra avec certitude le logement financé. Qu’il pourra en prendre possession, y habiter librement ou pouvoir le mettre en location comme prévu dans son projet. Pour être précis, la banque recevoir la certitude que son emprunteur pourra faire face à ses échéance de remboursement de prêt immobilier. Du coté des collectivités locales, les responsables de l’urbanisme ont également besoin d’être rassurés par cette garantie extrinsèque. Ces derniers ont pour objectif de pas voir proliférer des immeubles non achevés au sein du territoire de la commune. Un permis de construire ne sera délivré que si ils sont certains que le programme de promotion immobilière pourra aller à son terme. Une caution externe ou garantie extrinsèque souscrite par le promoteur immobilier permet alors de lever toutes les préoccupations de tous les acteurs de l’acte de construire. Un chantier de promotion immobilière ne s’arrêtera donc pas pour des problèmes financiers du promoteur. La garantie extrinsèque d’achève payera l’achèvement de la construction comme convenu.
La Garantie Extrinsèque d’Achèvement est à la charge du promoteur
Dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière et d’un opération de Vefa (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), cette garantie ne peut être pas demandée à l’acquéreur. Il n’a pas à participer au financement de cette garantie. Elle est donc totalement supportée par le promoteur immobilier. Le contrat de réservation signé avec un acquéreur doit en faire la mention de façon obligatoire. L’avant-contrat, tout comme l’acte définitif de vente, doit préciser de façon claire les références à cette garantie extrinsèque. Jusqu’en 2015 le Code de la Construction déterminait un montant maximum des appels de fonds que le promoteur pouvait réaliser sans garantie extrinsèque et de facto en présence d’une garantie intrinsèque. Sans garantie extrinsèque, le promoteur ne pouvait pas demander aux acquéreurs plus de 35% à l’achèvement des fondations, 70% du prix de vente une fois la mise hors d’eau effectuée etc….
Contact Garantie Extrinsèque d’Achèvement
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